Эта статья выходит в рамках цикла «А Вдруг Обанкротится…», где мы подробно разбираем юридическую защищенность таймшера отталкиваясь от самой сложной и печальной ситуации бизнеса – банкротстве. Каждая статья включает примеры имевших место банкротств в разных сферах таймшера, в разных странах, разбор последствий, кто и какие потери понёс, как можно защититься и какие действия следует предпринимать в какой ситуации.

Цикли включает в себя следующие статьи: «А Вдруг Обанкротится Клуб», «Обанкротится Учредитель курорта», «Обанкротится Траст», «Обанкротится Управляющая компания», «Обанкротится Обменная компания», «Обанкротится Маркетинговая компания», «Обанкротится Агентство по Перепродаже таймшеров»

КАК МОЖЕТ ТАЙМШЕР КУРОРТ ИСЧЕЗНУТЬ?

Бесследно исчезнуть по закону сохранения энергии может только то, что изначально не существовало. О Фиктивные таймшер клубы, за которыми Никого Нет кроме продавцов, как одном из видов мошенничества читайте в наших Блогах по ссылке.

Отметим только, что нам давно не приходилось сталкиваться с фиктивными таймшер клубами. В давнем прошлом это были Logic, Mondial Vacation Club, Lanita, Family Trip.

Если вы заподозрили нечто такое с вашим клубом, то рекомендуем срочно избавиться от него: вернуть назад если возьмут, продать если кто-то купит, отдать в зачет другого таймшера, если зачтут.

Если вы стали жертвами такого мошенничество, мы рекомендуем обратиться как можно скорее в правоохранительные органы стран, где физически и юридически находились мошенники.

Прогноз развития ситуации: почти никаких шансов вернуть деньги.

КОГДА РАСФОРМИРОВАНИЕ КЛУБА НЕ СВЯЗАНО С БАНКРОТСТВОМ?

Расформирование клуба может произойти из-за невозможности его дальнейшей эксплуатации.

Например, клубы Club La Mar, Club Palms и Yukka Park на Тенерифе были расформированы, по техническим причинам.

В Club La Mar бассейн с годами дал трещину и течь, устранить которую без кап. ремонта было невозможно. В связи с этим бассейн стоял пустым, это вызывало недовольство и непопулярность у тех, кто приезжал по обмену RCI. RCI получая жалобы от своих клиентов, предупредил о возможности вывести Club La Mar из своей системы обмена. Расчёт стоимости ремонтных работ показал нецелесообразность из-за невозможности собрать такую огромную сумму со всех владельцев таймшера. Учредителем курорта совместно с комитетом владельцев таймшера было принято решение расформировать Club La Mar, чтобы учредитель мог его продать, а всех владельцев таймшеров перевести за счёт учредителя курорта в другие его клубы по их желанию.

В Club Palms появился с годами появился грибок, избавиться от которого можно было только проведя полную реконструкцию. По санитарным причинам власти закрыли его Club Palms для посещения как объект сферы гостеприимства. На помощь пришла компания управляющая группой курортов и успешная в сфере недвижимости Nexus Leisure. Они разработали механизм перевода всех владельцев таймшера Club Palms в свой Compass Club, чтобы потом курорт вывести из системы таймшера и продать как отдельные виллы и покрыть свои расходы на предоставление своих таймшеров владельцам Club Palms.

С Yukka Park была проблема с расчетом конструкции при строительстве. С годами появилась трещина, отремонтировать и убрать которую, было почти невозможно. Перестройка потребовала бы уйму средств, которых у клуба не было. Владельцам таймшера были предложено бесплатно перейти в Lagos de Fanabe или Los Olivos

Не типичная история расформирования клуба Club Las Villes Le Meridian на Кипре описана нами в статье А Вдруг Обанкротится Учредитель Курорта (Застройщик), хотя в этом случае банкротства Застройщика не было, а была смена Учредителей, которые хотели изменить профиль курорта и избавиться от владельцев таймшеров, которым предложили либо денежную компенсацию, либо перейти в другой аналогичный таймшер клуб.

Так же в 1999 группа курортов Club La Costa своим своевременным предложением спасла ситуацию для владельцев таймшеров клуба Phoenix Owners Club San Antonio, который морально и физически устарел, умел низкую популярность в обменной системе RCI, которая в свою очередь грозила исключением из обмена. Club La Costa предложил выкупить за небольшие деньги недели таймшера у владельцев таймшеров Phoenix Owners Club San Antonio или заменить на свои недели, тем кто хотел пользоваться таймшером.

Мы считаем, что в больше выигрыше оказались те, кто взял недели Club La Costa, которые более современных и роскошных курортов, более дорогие по цене и значительно выше в обмене.

Нужно здесь отметить, что не всегда исключение из обменной системе RCI из-за невозможности соответствовать уровню и стандартам ведёт к расформированию таймшер курорта. Например, скромный испанский клуб La Ermita в какой-то момент потерял немного в качестве, но главное перестал соответствовать современным требованиям к таймшер курортам для обмена из-за небольших размеров, маленькой инфраструктуры курорта и удалённости от развлечений, магазинов и др. Однако те, кто купил в нём таймшеры очень любили свой клуб и не хотели с ним расставаться. Для этих семей отдых по обмену был не целью покупки таймшера, а многие обменами даже не пользовались. Многие годы La Ermita существовал как таймшер, но без обменной компании. Только с уменьшением клиентской базы курорт ушёл под управление большой таймшер группы MacDonald Hotels & Resorts.

Но чаще, конечно происходит расформирование таймшер курорта в связи с банкротством.

ПО КАКОЙ ПРИЧИНЕ МОЖЕТ ОБАНКРОТИТЬСЯ ТАЙМШЕР КУРОРТ?

Таймшер курорт содержится только сначала на деньги застройщика. Затем деньги на содержание платят с соответствующих размеру апартаментов в равных долях кратных количеству недель во владении владельцы таймшера. Эти деньги собирает управляющая компания и распределяет на все необходимые расходы в соответствии с заранее составленным и утверждённым бюджетом. Подробно Всё об обязательных ежегодных членских взносах, включая, на что идут взносы, как и когда оплачиваются, как распределяются и чем грозит несвоевременная оплата, читайте в Блоге по ссылке.

Бюджет и взносы на каждую семью владельцев рассчитываются строго исходя из необходимых расходов. Если в клубе много нерадивых плательщиков, игнорирующих счета, то возникает дефицит бюджета и в результате на какие-то работы может не хватать средств и это сразу влияет на качество. Чтобы покрыть дефицит, курорт может решить покрыть его за счет повышения членских взносов. Но значительное повышение может привести к недовольству или сокращению владельцев таймшера. В свою очередь уменьшение количества плательщиков может привести ещё к более значительному увеличению взноса, а последнее в свою очередь к отказу платить ещё большего количества владельцев.

Если управляющая компания или учредитель не найдут способ эффективно сдавать в аренду или перепродавать таймшеры, по которым возникли долги или которые конфискованы за неоплату ежегодных членских взносов, то ситуация перейдёт в критическую и дефицит бюджета может привести к банкротству таймшер-курорта.

В этом случае придётся расформировывать его, продавать имущество (как частные апартаменты или как единый комплекс). Полученные от продажи деньги покроют сначала долги курорта, а потом будут распределены между действительными на момент расформирования членами клуба и учредителем. Если продажа затянется, а содержание комплекса хоть и в ограниченном состоянии будет только увеличивать долги, то делить может там будет почти нечего.  

РАСФОРМИРОВАНИЕ НА ОПЕРЕЖЕНИЕ С ЦЕЛЬЮ НЕДОВЕДЕНИЕ ДО БАНКРОТСВА

Нам известно о нескольких случаях, когда члены клуба на Общем Собрании через голосование принимали решение о расформировании своего таймшер клуба, чтобы не доводить ситуацию до полного банкротства.

Предпосылкой являлось то, что члены клуба, покупавшие не в молодом возрасте, а после 30 лет членства совсем были в годах, не у всех дети или внуки хотели продолжать пользоваться их таймшерами. Кто-то бросал оплачивать взносы, та как не мог пользоваться по здоровью. Кто-то оформлял дарственную комитету клуба. Таким образом недели таймшера возвращались в клуб и оплата содержания за ничейные недели ложилась бременем на оставшихся членов клуба.

Мы рассказываем конкретно про клуб Тенерифе на одноименном острове. До какого-то момента управляющая компания Nexus Leisure Ltd готова была забирать у клуба все бесхозные недели себе, погашая их долги. Сама компания использовала эти недели для своего объединённого членства Compass Club, в которое они постепенно переводили владельцев другого обанкротившегося курорта. Но со временем необходимость в неделях таймшера у них отпала. У Клуба Тенерифе начали скапливаться недели, по которым не платились взносы, а это начинали накапливаться долги. Поиски маркетинговой компании, которая взялась бы за реализацию конфискованных недель таймшера или туроператора, который бы эффективно сдавал эти недели в аренду не увенчались успехом. Необходимо было увеличение вдвое членских взносов, что привело бы к большому проценту отказов в оплате, ещё большему увеличению долга и нехватки денег на содержание курорта и как следствие ухудшение качество и ещё большую потерю владельцев, и в конце концов банкротство. Предвидя такой сценарий и обсудив его детально на Ежегодном Общем собрании членов клуба было принято почти единогласное решение о расформировании курорта. Всем желающим продолжать пользоваться таймшером было предложено бесплатно перейти в Compass Club, в которое как вы помните были выкуплены ряд недель (фактически несколько апартаментов) клуба Тенерифе. Всё остальное имущество клуба после расформирования было продано и деньги от продажи были поделены между оставшимися членами клуба. Так как продажа апартаментов заняла несколько лет и эти годы нужно было продолжать содержать их, то после вычета всех расходов получилась не очень большая сумма.

Однако не произошло банкротство и владельцы таймшеров получили, хоть и небольшую, но денежную компенсацию после более 30 лет пользования курортом. По-моему, не самое плохое решение!

А вот в клубе Chayofa Country Club всё наоборот пошло по плохому сценарию.

Взнос на содержание и управление курортом растёт в связи с удорожанием услуг (растут цены на услуги прачечных, электроэнергию, сбор и вывоз мусора, страховые услуги, банковские, охрану, зарплаты и т.д.), а также с появлением дополнительных обязательных для современного отдыха элементов комфорта (когда-то микроволновые печи и другая электротехника, кабельное ТВ, доступ интернет, wifi и много другое). Если взнос в клубе небольшой и растёт ежегодно в соответствии с допустимыми в Уставе клуба 3 - 10% , то скорее всего владельцы таймшера не будут жаловаться. А если в клубе очень дорогая инфраструктура и взнос изначально высокий, то рост на те же проценты будет более заметным и вызывать недовольство. Крайняя форма недовольства – владельцы таймшера просто бросают свой таймшер и перестают платить членские взносы.

Все конфискованные за неуплату недели переходят клубу и если им не найти владельцев быстро, то становятся обузой. Долги за эти недели распространяются несправедливо на оставшихся членов. Клубу приходится повышать взнос ещё больше. У клуба возникает дефицит и он уже содержится не столь качественно и эффективно. Члены клуба становятся недовольны падением качества и ещё большее их количество бросают свои таймшеры. Долги растут как снежный ком. На ежегодном общем собрании члены клуба решили ввести едино разовый платёж, чтобы покрыть все долги и улучшить качество. Но решение было принято с небольшим перевесом и все кто не согласились просто бросили свои таймшеры. В результате непопулярное решение завело клуб окончательно в тупик банкротства, тот, что клубу Тенерифе удалось избежать.

ПОВЛИЯЛА ЛИ ЭПИДЕМИЯ COVID-19 НА РАСФОРМИРОВАНИЕ КУРОРТОВ

Эпидемия COVID-19 не имеет отношения к расформированию ни одного клуба. Подробнее о том, Как повлияла Пандемии COVID-19 на Таймшер можно прочесть в блогах по ссылке.

Дело в том, что в пандемию во всех регионах государство поддерживало курорты и рабочие места. Таким образом, либо курорты были закрыты, а государство платило зарплаты, либо были получены налоговые льготы, либо курорты работали в ограниченном объёме.

По мере того, как постепенно снимались строгие правила, изменилась лишь география отдыхающих – вместо международных туристов основными отдыхающими стали граждане своей страны, которые обменивали неделю своего таймшера в других регионах, на отдых в своей стране. Кто совсем не мог поехать переносили свои недели на другой год.

Клубы содержатся за счёт обязательных членских взносов и в отличии от отелей с низкой заполняемостью чувствуют себя прекрасно.

Вот кто из-за COVID-19 обанкротился в таймшере, так это маркетинговые компании, те кто проводил презентации. У них дорогие помещения, большой штат сотрудников. После отмены локдаунов им не хватало туристов, которых можно приглашать на презентацию.
И презентацию невозможно проводить в маске, с перегородкой и на расстоянии 2ух метров или на свежем воздухе в там где погода не позволяет.
Но эти банкротства не сказались на таймшер индустрии в целом.

КАК БЫТЬ ЕСЛИ МЫ ПРОДАЁМ, А КЛУБ РАСФОРМИРОВАН?

Вы не можете выставить на перепродажу и рекламировать таймшер расформированного клуба. Это было бы равнозначно мошенничеству. Специализированные агентства отслеживают курорты и в случае угрозы расформирования снимают таймшеры с продажи.

В любом случае сделка не может пройти до конца, так как нотариус или траст не засвидетельствуют переуступку прав собственности, которая уже не существует.

Если вы выставили на продажу владение в клубе, а через некоторое время ваш клуб расформировали, то увы кроме потери владения, считайте вы потеряли и возможность его продать и деньги, которые вы заплатили за рекламу.

Однако, как мы описали выше, при расформировании клуба часто предлагается возможность перейти в иной клуб без затрат или после расформирования и распродажи имущества и погашении долгов оставшиеся средства распределяются между членами клуба, и вы получите денежную компенсацию. Чем последнее хуже, чем просто продать?! Может только тем, что вы бы продали, наверное, дороже, чем полученная небольшая денежная компенсация. Однако у вас не будет хлопот. Либо взвести возможность получить вместо небольшой суммы денег другое таймшер-владение, оцените его шансы и цену к продаже. Может есть смысл получить другой таймшер и эффективно продать его подороже. Изучите этот вопрос и воспользуйтесь консультацией специалистов.

МОЖЕТ ЛИ ИСКЛЮЧЕНИЕ КЛУБА ИЗ ОБМЕННОЙ СИСТЕМЫ СТАТЬ ПРИЧИНОЙ РАСФОРМИРОВАНИЯ?

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Бывает лишение владельцев таймшера возможности пользоваться обменной системой приводит к расформированию клуба, а бывает и нет. Вот две истории:

Club La Ermita на Costa del Sol в Испании очень скромный клуб, который со временем перестал соответствовать современным требованиям обменной компании. И со временем обменная компания RCI прервала с клубом договор и вывела его из системы, сделав невозможным использование своей системы для обмена недель клуба La Ermita на недели других таймшер курортов, входящих в систему.

Это не беспокоило большинство английских членов клуба, которые покупали, чтобы ездить только в свой клуб в Испанию и не пользовались системой обмена вообще. Как выяснилось лишь 15-20% членов пользовались обменом. Кто-то пытался судиться с клубом, кто-то бросил своё членство и количество членов сократилось и как выше возникли проблемы со взносами. Но клуб смог пройти через период спада. Свободные недели члены клуба брали в аренду или предлагали недорого друзьям, за счёт этих денег погашались взносы на содержание. А спустя какое-то время, когда стали расти цены на отдых в Испании, то свободные недели стали вообще эффективно сдаваться и приносить клубу доход, который и сегодня идёт на улучшение курорта и инфраструктуры. Однако клуб так и не собирается возвращаться в систему обмена. Таймшеры в нём можно вполне продать и купить через агентства по перепродаже для использования для отдыха в Испании. А см появлением альтернативной обменной системы 7Across, можно даже отправиться по обмену в рамках этой системы.

А вторая история, наоборот, совсем не радостная.

Lanzarote Beach Club на острове Ланзароте, канарсике острова, пользовался популярностью и был достаточно качественным курортом.

В какой-то момент учредитель на основе не распроданных недель создал клуб системы очков и начинал агрессивно продавать тем, кто приезжает по обмену RCI. Это не нравилось приезжавшим по обмену и они жаловались на испорченный отдых, в течении которого их преследовали навязчивые продавцы таймшера. Такое поведение в отношении приезжающих на отдых по обмену недопустимо и после многократных предупреждение RCI вынуждено было приостановить членство клуба в системе обмена. К этому времени как раз появилась альтернативная система обмена 7Across, которой могли пользоваться члены любых клубов. Но в Lanzarote Beach Club оказалось много тех, кому нравилось ездить по обмену именно через RCI. Кто-то из числа членов клуба перешёл в другое членство, кто-то просто забросил, кто-то попытался судиться. Но к сожалению эта история происходила до реформы законодательства по таймшеру в Испании и права владельцев таймшера в те года ещё не так сильно были защищены. Увы оставшихся в клубе членов потом насильно перевели в новое членство системы очков, где взносы были ещё выше и многие со временем просто забросили его. Клуб в результате был расформирован.

Причина – беспредел учредителя курорта, но повод исключение из обменной системы.

ПРИХОДИТ ЛИ КТО-ТО НА ПОМОЩЬ ВЛАДЕЛЬЦАМ ТАЙМШЕРА РАСФОРМИРОВЫВАЮЩИХСЯ КУРОРТОВ?

Такое случается довольно часто.

Одной из первых подобных историй была ещё в 1999 судьба клуба Phenix Owners Club San Antonio.
Это был очень скромный курорт, один из самых ранних клубов на Коста дель Соль.
Он находился на второй линии от моря в городе Бенальмадена. Курорт ранней постройки 60ых годов, очень скромный, практически без территории, с небольшим баром и небольшим бассейном. Огромное преимущество конечно, что он прямо в городе и можно было не брать машину на прокат. До всего можно дойти пешком или взять такси. Отлично, чтобы отправить бабушку с дедушкой с внуками отдыхать. Новые курорты строились с большой инфраструктурой, отличной территорией и с годами клуб Phenix Owners Club San Antonio стал не отвечать требованиям обменной системы и RCI собиралось его исключить. Провести улучшение курорта было бы крайне затратно, территорию или бассейн сделать больше просто невозможно. Шансов у клуба не было, но на помощь пришла известная испанская группа таймшер курортов Club La Costa. Она предложила выкупить курорт, превратить его в небольшую гостиницу и либо продать именно как отель или использовать самим для своих рекламных программ. Но для этого необходимо было, распустить (расформировать) клуб Phenix Owners Club San Antonio. Club La Costa предложила на выбор членам Phenix Owners Club San Antonio соё членство в высококлассных курортах Club La Costa, либо небольшую денежную компенсацию.

Мы считаем, что очень выиграли те, кто выбрал таймшер Club La Costa, который по уровню и классу был во много крат выше Phenix Owners Club San Antonio. Те, кто воспользовался этим предложением шикарно отдыхал и продолжает отдыхать по таймшеру, а кто-то продал с большим выигрышем в цене.

ЧТО ГОВОРИТ СТАТИСТИКА О РАСФОРМИРОВАНИИ ТАЙМШЕР КУРОРТОВ

Статистика говорит, что это не система, а лишь частные случаи и по факту больше шума, чем проблем.

Все клубы, которые когда-либо расформировывались, существовали много лет.
Люди в них отдыхали отлично отдыхали минимум 15 лет, а то и 20-30 и все 40 лет. А это порой 2 поколения владельцев семьи.
Так же, в мире сейчас насчитывается свыше 6000 курортов. Больше 2000 только в Европе.
Расформировано было меньше 35 таймшер курортов в Европе.
В больше половине из них члены клубов только улучшили своё владение за счёт расформирования и остались в выигрыше от сложившейся ситуации.

Эта статья выходит в рамках цикла «А Вдруг Обанкротится…», где мы подробно разбираем юридическую защищенность таймшера отталкиваясь от самой сложной и печальной ситуации бизнеса – банкротстве. Каждая статья включает примеры имевших место банкротств в разных сферах таймшера, в разных странах, разбор последствий, кто и какие потери понёс, как можно защититься и какие действия следует предпринимать в какой ситуации.

Цикли включает в себя следующие статьи: «А Вдруг Обанкротится Клуб», «Обанкротится Учредитель курорта», «Обанкротится Траст», «Обанкротится Управляющая компания», «Обанкротится Обменная компания», «Обанкротится Маркетинговая компания», «Обанкротится Агентство по Перепродаже таймшеров»

Насколько опасна ситуация для владельцев таймшера, когда Учредитель Курорта* объявлен банкротом определяется тем, в какой юрисдикции находится курорт, используется ли и какая схема защиты владельцев таймшера.

Давайте разбираться.

ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ МОЖЕТ ОБАНКРОТИТЬСЯ УЧРЕДИТЕЛЬ КУРОРТА?

Учредитель курорта (застройщик) может иметь много разных направлений бизнеса и вообще несколько бизнесов. Часто для удобства и для надёжности разные бизнесы и даже разные направления разнесены по разным юридическим лицам. И хотя такая схема помогает избежать проверки всех направлений, когда проходит проверка одного, но в случае банкротства одна компания всё же может потянуть другую или заставить учредителя избавляться от всех активов, чтобы спастись.

Даже более распространённая ситуация банкротств Застройщиков на заре таймшера связана с тем, что учредитель брал кредит в банке на строительство второй фазы таймшер-курорта под залог первой, введенной в эксплуатацию и распроданной по таймшеру, а потом был не в состоянии этот кредит выплатить.

Банк не посмотрит на то, что у апартаментов есть владельцы таймшеров, если является обладателем таймшер курорта в виде залога. Можно с уверенностью сказать, что курорт пойдёт с молотка и в этом случае никто из владельцев таймшера ничего не получит в компенсацию.

Случаи банкротств учредителей курортов и компаний продавцов и как результат потери, которые могли нести покупатели и владельцы таймшеров привели к необходимости разработки законодательной схемы взаимоотношений между компаниями в таймшере, а также покупателями и владельцами таймшеров. Уже в конце 80ых в Великобритании Закон, контролирующий деятельность в таймшере, который со временем несколько раз дополнялся, но заложенная в нём схема защиты покупателя и владельца таймшера существует в целом в неизменном виде и обеспечивает полную безопасность владения таймшером.

КАК ВЫВЕСТИ ТАЙМШЕР КУРОРТ ИЗ АКТИВОВ УЧРЕДИТЕЛЯ КУРОРТА (ЗАСТРОЙЩИКА), КОТОРЫЕ МОГУТ УЙТИ НА ПОКРЫТИЕ ПОТЕРЬ ПО БАНКРОТСТВУ?

Чтобы нельзя было пустить с молотка таймшер-курорт при банкротстве Учредителя (застройщика) необходимо исключить возможность заимствования под залог этого курорта.

Оказалось, что сделать это вполне легко с помощью обременения, которое по законодательству ряда стран на сегодня является обязательным условием при оформлении курорта в качестве таймшера для последующей продажи таймшер недель или очков.

Структура, обеспечивающая обременение – Независимый Попечитель, которым может быть Трастовая компания или Нотариус. Читайте В чем Надёжность Трастового Попечительства.

Схема состоит в том, что Учредитель обязан передать Трасту в Попечительство свой курорт, если он хочет сделать его таймшером, а Траст оформит обременение, которое не позволит Учредителю использовать курорт (документы, подтверждающие его владение им) в качестве залога, не позволят бесконтрольно продать или передать его третьей стороне.

Если всё же Учредитель (застройщик) обанкротится по другим своим бизнесам, то это никак не затронет таймшер курорт, так как он обособлен среди всех деятельностей Учредителя.

Так, например, произошло совсем недавно, когда учредитель курорта Клуб Ла Коста (Club La Costa), понеся серьёзные убытки по различным своим бизнесам, включая маркетинг и продажи таймшеров, был вынужден какие-то из них подвергнуть банкротству, а какие-то закрыть. Фактически Банкротство компаний группы Club La Costa Никак не сказалось его Владельцах таймшеров , так же, как и последующая смена учредителя курорта (подробности в Блогах по ссылке).

КАКИЕ ПОТЕРИ ПОНЕСУТ ВЛАДЕЛЬЦЫ ТАЙМШЕРА, ЕСЛИ У ТАЙМШЕР КУРОРТА НЕ БЫЛО ПОПЕЧИТЕЛЯ?

Ответ – серьёзные. Владелец потеряет свой таймшер, если обанкротится курорт, у которого нет Попечителя, либо иной схемы обеспечения защиты владельцев таймшеров (в виде акции компании). Когда курорт, не имея ограничений и сдержек, полностью находится в собственности Учредителя, всегда существует риск, что Учредитель (застройщик) использует его в качестве обеспечения под кредит на развитие или этого курорта, или на другой проект. Это большой соблазн для застройщика, когда в твоём распоряжение есть имущество, которое ты можешь заложить для получения денег под развитие. И в большинстве ситуаций застройщик сможет обернуть заёмные средства и вернуть их своевременно. Но ведь достаточно одного случая. В то время, как в Великобритании система Попечительства таймшер курортов была введена ещё в 1994, то в других европейских странах таймшер законодательство вводилось постепенно по мере увеличения в этих странах сектора таймшера. В 1999 мы стали свидетелями крупных потерь среди в том числе наших соотечественников владельцев таймшера на Кипре, где тогда таймшер курорты имели свободу, отсутствие законодательства по таймшеру и не обязаны были иметь структур защиты, как сейчас. В результате серьёзных экономических проблем на Кипре, в том числе вызванных последствиями экономического кризиса в России 1998 года, ряд таймшер курортов несли убытки (полностью закрылись направления продаж россиянам, убыточные сборы ежегодных членских взносов, уменьшение оборота средств и т.д.) и несколько из них стали банкротами и таймшер курорты отошли кредиторам, которые ничего не хотели знать о каких-то «желающих бесплатно заселиться на курорт, якобы на правах ничем не подкреплённого сертификата членства в клубе». Так произошло с владельцами таймшеров в клубе Starlight Vacation Club, которые после банкротства учредителя курорта и продажи его новым владельцам, остались ни с чем.

РАЗБЕРЁМ В ДЕТАЛЯХ ИСТОРИЮ БАНКРОТСТВА УЧРЕДИТЕЛЯ НА СЕЙШЕЛЬСКИХ ОСТР-Х?

Вот печальная история первого таймшер курорта на Сейшельских островах. Красивый элегантный курорт Royal Equator Club на берегу изумрудно чистой воды с вытянувшимся вдоль него и далее белоснежным пляжем, изредка оттеняемым черными гранитными валунами с фоном из тропических зарослей. Право на ежегодный гарантированный отдых в нем с удовольствием раскупался иностранными туристами включая и наших сограждан. Бизнес шёл настолько успешно, что застройщик взял кредит под уже действующий курорт с частично распроданными в нём неделями таймшера для строительства фазы два. Строительство второй фазы затянулось, что не позволило начать программу посещения новой фазы для покупки таймшеров потенциальными покупателями. В результате застройщик не смог погашать кредит в срок. После некоторых дополнительных мер по реструктуризации долга, банк всё же потребовал возврат денег по кредиту, вернуть которые застройщик мог лишь, продав весь комплекс. О том, что у курорта новый владелец, который не получал никаких денег в свою очередь от покупателей таймшера и не имеет перед ними никаких обязательств, узнали из письма. Больше они не могли приехать в свои приобретенные апартаменты на свои недели, обменять через Interval International им стало нечего. Так несколько сот семей потеряли свой «гарантированный отдых» и свои потраченные на покупку деньги. В этой истории не для всех был печальным конец. Ряду пострадавших была оказана помощь в виде получения владения таймшером на особых условиях в другом финансово стабильном и юридически защищённом курорте. Читайте о Специальных Компенсационных Программах для Пострадавших в таймшере.

Почему это произошло? Это был первый таймшер курорт на Сейшельских островах и никакого специального законодательства по таймшеру, которое бы обязывало продумать некую систему сдержек для учредителя и защиты владельцев таймшера на Сейшелах не было.

Могли ли покупатели себя как-то обезопасить? Практически, нет. У них не было никаких юридических инструментов, воздействия на застройщика. Можно лишь порекомендовать не приобретать таймшер без системы защиты владельцев. Но винить тех, кто влюбился в этот кусочек рая и пожелал получить возможность приезжать туда из года в год, нельзя.

А ЕСЛИ УЧРЕДИТЕЛЬ КУРОРТА УМРЁТ?

Формально, кончина владельца комплекса (застройщика/учредителя) никак не должна повлиять на покупателей или владельцев таймшера. У учредителя найдутся наследники, вступят в наследство и продолжат владеть курортом они. Но иногда из-за несогласованных действий наследников курорт начинает лихорадить.

Если одни наследники хотят продолжать активно продавать таймшеры и развивать курорт, а другие наоборот свернуть деятельность, уменьшить расходы и распродать оставшиеся активы, то стороны втягиваются в длительные тяжбы, которые приводят только к расходам и к угрозе банкротства.

К примеру в клубе Island Village на Тенерифе по результатам отказа супруги учредителя пришлось расформировать фазу 2 клуба переведя из таймшера в объект недвижимости. Всех владельцев таймшера перевели в фазу 1 курорта, что по результатам пошло им на пользу. Новая управляющая компания превратила курорт в роскошное место отдыха.

Так же пришлось расформировать и вывести из таймшера Palm Beach Club на Тенерифе, чтобы удовлетворить притязания одного из наследников. Членам клуба были предоставлены более дорогие таймшеры этой группы Club Hollywood Mirage, Beverly Hills Club и Beverly Hills Hights, а сама группа таймшеров была продана другой испанской известной курортной сети Ona Grup, что снова-таки сыграло на пользу владельцам таймшеров этих клубов дав дополнительные возможности внутреннего обмена по всей Испании.

Но в большинстве случаев смерть и смену учредителя владельцы таймшера могут не заметить если пропустят статью об этом в клубной газете, в новостном письме или блогах на сайте. Как не заметили уход из жизни Martina Beazley английского джентльмена владельца первых таймшер курортов в Испании Marbesa Club, Pueblo Canaria и Fairways Club, председателя первой испанской таймшер ассоциации, верного борца против мошенничества в таймшере, сделавшего благодаря своему упорству и активному вкладу много для развития индустрии таймшера в Испании и Европе в целом.

ЕСТЬ ЛИ СЛУЧАИ, КОГДА ДАЖЕ ПРИ ОТСУТСТВИЕ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЗАЩИТЫ У ВЛАДЕЛЬЦЕВ ТАЙМШЕРА ВСЁ В ПОРЯДКЕ?

Да, таких случаев предостаточно. Взять хотя бы таймшер на Кипре, где обанкротились три учредителя курорта, но остальные 18 пережили экономическую нестабильность, а когда изменилось законодательство по таймшеру перешли в Трастовое Попечительство и их члены клуба даже не узнали, что их собственности могла угрожать потеря.

Без Попечителя и иной схемы защиты существует большинство курортов в Юго-Восточной Азии.

Во всех новых регионах, первые курорты появляются часто без независимого попечителя.

Всё курорты в ОАЭ так же не имеют таких схем. Но правда в ОАЭ любой таймшер курорт имеет шейха в соучредителях и это само по себе уже является защитой владельцев таймшера в этой стране.

И снова пример на Кипре. Le Meridian в 90ые и нулевые был самым роскошным отелем на Кипре, с прекрасной инфраструктурой состоящей из бассейнов, пляжа, ресторанов, баров, спортивных развлечений и спа, где главный корпус состоял из гостиничных номеров, а коттеджи с выходом к бассейну относились к таймшер-курорту Club Las Villes Le Meridian. Владение таймшером в Club Las Villes Le Meridian было достаточно дорогим, но всё же очень выгодным. Таймшеры были полностью распроданы.

В 2014 году весь комплекс Le Meridian (гостиница и таймшер) меняют владельца. По ряду сведений им стала российская группа компаний, которая практически сразу приступила к капитальному ремонту и реновации. Так как комплекс мер затронул и бассейн, и общие коммуникации, то посещение таймшер курорта было приостановлено даже для владельцев таймшера. Одновременно на следующие несколько лет было снято и обязательство в оплате ежегодных взносов на содержание и управление апартаментами. Одновременно через обменную компанию RCI владельцы таймшеров могли воспользоваться на специальных условиях отдыхом в альтернативных апартаментах других курортов как Кипра, так и по всему миру.

У нового владельца появился проект создания на территории комплекса казино и с этой целью он выкупил у всех владельцев таймшера их недели апартаментов либо за деньги у тех, кто после более чем 20 лет владения таймшером и так намеривались от него избавиться, или предоставив в обмен аналогичного уровня таймшер на другом курорте тем, кто не считал для себя получение денег выгодным и хотел продолжать отдыхать по таймшеру. Все остались довольны, ни исков, ни претензий, ни скандалов не последовало. И при этом отсутствие Попечителя, роль которого в таких ситуациях важна, чтобы соблюсти интересы всех сторон, не понадобилось прост о потому, что учредитель ставил целью не хищнический отъем собственности у владельцев таймшера, а именно удовлетворение в том числе и их интересов.

С тех пор курорт не только снова сменил владельца, но и дважды вместе с группой курортов владельца был поглощён ещё более крупными гостиничными группами. Сейчас он называется Parklane, a Luxury Collection Resort & Spa, Limassol и является частью пятизвёздочной группы Marriott.

Ура, Хэппи-энд возможен при честном предпринимательстве!

* Учредитель Курорта – организация, юридическое лицо, реже частное лицо, которое является первоначальным застройщиком курорта, владельцем земли и построек, составляющих комплекс отдыха. Застройщик комплекса таймшера, прежде чем подписать договор с Обменной Компанией и ввести свой комплекс в их систему обмена обязан проделать ряд юридических действий направленных на обеспечение последующей юридической защищённости членов клуба (Владельцев Таймшера); как то зарегистрировать Устав Клуба, передать все учредительные документы, включая акты на землю и строения, независимому Попечителю и т.п. Учредитель для продажи таймшеров нанимает независимую Маркетинговую Компанию или иногда создаёт собственную, но обязательно финансово и юридически независимую от самого клуба.

Учредитель курорта строит и полностью оснащает комплекс апарт-отеля, включая обстановку апартаментов и инфраструктуру комплекса.

Этот комплекс должен быть достаточно высокого уровня и соответствовать всем стандартам и требованиями обменной компании, чтобы впоследствии обменная компания включила его в свою систему, опубликовала в каталоге и допустила осуществление обмена недель отдыха с другими комплексами в мире.

Учредитель приводит все документы в отношении собственности комплекса в соответствии с действующим в конкретной стране законодательствами. Составляет и регистрирует Устав клуба (или правила Членства), которому будут подчиняться все совладельцы, которые будет регулировать все вопросы проживания и управления коллективной собственностью. (Как и из кого выбирается Комитет Членов клуба, как контролируется работа управляющей компании, как рассчитывается и контролируется бюджет по содержанию и управлению курортом).

Далее необходимо зарегистрировать данный комплекс в соответствующих инстанциях, как «Таймшер-Курорт» или «Клуб отдыха по системе деления собственности»

Учредитель должен подписать договор с Независимым Попечителем (Трасом или Нотариусом) для обеспечения защищённости покупателей.

Совместно с Попечителем Учредитель составляет реестр недель и апартаментов комплекса и передаёт реестр для ведения Попечителю, во избежание двойных продаж. Так же для защиты от банкротства Учредителя все учредительные документы хранятся у Попечителя в обременении.

Учредитель выбирает (или создаёт) компанию для управления курортом. В обязанности Управляющей компании входит следить за состоянием апартаментов и инфраструктуры комплекса, составлять и представлять на одобрение Комитета Членов Клуба бюджет, рассылать членам клуба счета на ежегодное содержание и управление курортом, собирать членские взносы. Управляющая компания обязана содержать курорт в соответствии с требованиями обменной компании, чтобы владельцы таймшеров (члены данного клуба) могли совершать обмен своих недель на другие курорты в мире.

Учредитель вводит курорт в систему обменной компании, чтобы сделать покупку таймшеров на его курорте более привлекательной.

Теперь, наконец, Учредитель может согласовывать условия продвижения своего продукта (таймшер-недель) с помощью маркетинговых компаний в разных странах и регионах.

Таймшер значительно более сложный и дорогостоящий продукт, чем традиционная тур путёвка.

Для продвижения таймшер продукта маркетинговые компании проводят презентации, на которых профессионально-обученные продавцы в доступной форме разъясняют концепцию таймшера, рассказывают о привлекательных сторонах комплекса и финансовом преимуществе владения таймшером по сравнению с недвижимостью или поездками по тур. Путёвкам. Для привлечения на презентацию и в благодарность за уделенное время, маркетинговые компании делают подарки, проводят лотереи и предлагают дополнительные поощрения.