Эта статья выходит в рамках цикла «А Вдруг Обанкротится…», где мы подробно разбираем юридическую защищенность таймшера отталкиваясь от самой сложной и печальной ситуации бизнеса – банкротстве. Каждая статья включает примеры имевших место банкротств в разных сферах таймшера, в разных странах, разбор последствий, кто и какие потери понёс, как можно защититься и какие действия следует предпринимать в какой ситуации.

Цикли включает в себя следующие статьи: «А Вдруг Обанкротится Клуб», «Обанкротится Учредитель курорта», «Обанкротится Траст», «Обанкротится Управляющая компания», «Обанкротится Обменная компания», «Обанкротится Маркетинговая компания», «Обанкротится Агентство по Перепродаже таймшеров»

КАК МОЖЕТ ТАЙМШЕР КУРОРТ ИСЧЕЗНУТЬ?

Бесследно исчезнуть по закону сохранения энергии может только то, что изначально не существовало. О Фиктивные таймшер клубы, за которыми Никого Нет кроме продавцов, как одном из видов мошенничества читайте в наших Блогах по ссылке.

Отметим только, что нам давно не приходилось сталкиваться с фиктивными таймшер клубами. В давнем прошлом это были Logic, Mondial Vacation Club, Lanita, Family Trip.

Если вы заподозрили нечто такое с вашим клубом, то рекомендуем срочно избавиться от него: вернуть назад если возьмут, продать если кто-то купит, отдать в зачет другого таймшера, если зачтут.

Если вы стали жертвами такого мошенничество, мы рекомендуем обратиться как можно скорее в правоохранительные органы стран, где физически и юридически находились мошенники.

Прогноз развития ситуации: почти никаких шансов вернуть деньги.

КОГДА РАСФОРМИРОВАНИЕ КЛУБА НЕ СВЯЗАНО С БАНКРОТСТВОМ?

Расформирование клуба может произойти из-за невозможности его дальнейшей эксплуатации.

Например, клубы Club La Mar, Club Palms и Yukka Park на Тенерифе были расформированы, по техническим причинам.

В Club La Mar бассейн с годами дал трещину и течь, устранить которую без кап. ремонта было невозможно. В связи с этим бассейн стоял пустым, это вызывало недовольство и непопулярность у тех, кто приезжал по обмену RCI. RCI получая жалобы от своих клиентов, предупредил о возможности вывести Club La Mar из своей системы обмена. Расчёт стоимости ремонтных работ показал нецелесообразность из-за невозможности собрать такую огромную сумму со всех владельцев таймшера. Учредителем курорта совместно с комитетом владельцев таймшера было принято решение расформировать Club La Mar, чтобы учредитель мог его продать, а всех владельцев таймшеров перевести за счёт учредителя курорта в другие его клубы по их желанию.

В Club Palms появился с годами появился грибок, избавиться от которого можно было только проведя полную реконструкцию. По санитарным причинам власти закрыли его Club Palms для посещения как объект сферы гостеприимства. На помощь пришла компания управляющая группой курортов и успешная в сфере недвижимости Nexus Leisure. Они разработали механизм перевода всех владельцев таймшера Club Palms в свой Compass Club, чтобы потом курорт вывести из системы таймшера и продать как отдельные виллы и покрыть свои расходы на предоставление своих таймшеров владельцам Club Palms.

С Yukka Park была проблема с расчетом конструкции при строительстве. С годами появилась трещина, отремонтировать и убрать которую, было почти невозможно. Перестройка потребовала бы уйму средств, которых у клуба не было. Владельцам таймшера были предложено бесплатно перейти в Lagos de Fanabe или Los Olivos

Не типичная история расформирования клуба Club Las Villes Le Meridian на Кипре описана нами в статье А Вдруг Обанкротится Учредитель Курорта (Застройщик), хотя в этом случае банкротства Застройщика не было, а была смена Учредителей, которые хотели изменить профиль курорта и избавиться от владельцев таймшеров, которым предложили либо денежную компенсацию, либо перейти в другой аналогичный таймшер клуб.

Так же в 1999 группа курортов Club La Costa своим своевременным предложением спасла ситуацию для владельцев таймшеров клуба Phoenix Owners Club San Antonio, который морально и физически устарел, умел низкую популярность в обменной системе RCI, которая в свою очередь грозила исключением из обмена. Club La Costa предложил выкупить за небольшие деньги недели таймшера у владельцев таймшеров Phoenix Owners Club San Antonio или заменить на свои недели, тем кто хотел пользоваться таймшером.

Мы считаем, что в больше выигрыше оказались те, кто взял недели Club La Costa, которые более современных и роскошных курортов, более дорогие по цене и значительно выше в обмене.

Нужно здесь отметить, что не всегда исключение из обменной системе RCI из-за невозможности соответствовать уровню и стандартам ведёт к расформированию таймшер курорта. Например, скромный испанский клуб La Ermita в какой-то момент потерял немного в качестве, но главное перестал соответствовать современным требованиям к таймшер курортам для обмена из-за небольших размеров, маленькой инфраструктуры курорта и удалённости от развлечений, магазинов и др. Однако те, кто купил в нём таймшеры очень любили свой клуб и не хотели с ним расставаться. Для этих семей отдых по обмену был не целью покупки таймшера, а многие обменами даже не пользовались. Многие годы La Ermita существовал как таймшер, но без обменной компании. Только с уменьшением клиентской базы курорт ушёл под управление большой таймшер группы MacDonald Hotels & Resorts.

Но чаще, конечно происходит расформирование таймшер курорта в связи с банкротством.

ПО КАКОЙ ПРИЧИНЕ МОЖЕТ ОБАНКРОТИТЬСЯ ТАЙМШЕР КУРОРТ?

Таймшер курорт содержится только сначала на деньги застройщика. Затем деньги на содержание платят с соответствующих размеру апартаментов в равных долях кратных количеству недель во владении владельцы таймшера. Эти деньги собирает управляющая компания и распределяет на все необходимые расходы в соответствии с заранее составленным и утверждённым бюджетом. Подробно Всё об обязательных ежегодных членских взносах, включая, на что идут взносы, как и когда оплачиваются, как распределяются и чем грозит несвоевременная оплата, читайте в Блоге по ссылке.

Бюджет и взносы на каждую семью владельцев рассчитываются строго исходя из необходимых расходов. Если в клубе много нерадивых плательщиков, игнорирующих счета, то возникает дефицит бюджета и в результате на какие-то работы может не хватать средств и это сразу влияет на качество. Чтобы покрыть дефицит, курорт может решить покрыть его за счет повышения членских взносов. Но значительное повышение может привести к недовольству или сокращению владельцев таймшера. В свою очередь уменьшение количества плательщиков может привести ещё к более значительному увеличению взноса, а последнее в свою очередь к отказу платить ещё большего количества владельцев.

Если управляющая компания или учредитель не найдут способ эффективно сдавать в аренду или перепродавать таймшеры, по которым возникли долги или которые конфискованы за неоплату ежегодных членских взносов, то ситуация перейдёт в критическую и дефицит бюджета может привести к банкротству таймшер-курорта.

В этом случае придётся расформировывать его, продавать имущество (как частные апартаменты или как единый комплекс). Полученные от продажи деньги покроют сначала долги курорта, а потом будут распределены между действительными на момент расформирования членами клуба и учредителем. Если продажа затянется, а содержание комплекса хоть и в ограниченном состоянии будет только увеличивать долги, то делить может там будет почти нечего.  

РАСФОРМИРОВАНИЕ НА ОПЕРЕЖЕНИЕ С ЦЕЛЬЮ НЕДОВЕДЕНИЕ ДО БАНКРОТСВА

Нам известно о нескольких случаях, когда члены клуба на Общем Собрании через голосование принимали решение о расформировании своего таймшер клуба, чтобы не доводить ситуацию до полного банкротства.

Предпосылкой являлось то, что члены клуба, покупавшие не в молодом возрасте, а после 30 лет членства совсем были в годах, не у всех дети или внуки хотели продолжать пользоваться их таймшерами. Кто-то бросал оплачивать взносы, та как не мог пользоваться по здоровью. Кто-то оформлял дарственную комитету клуба. Таким образом недели таймшера возвращались в клуб и оплата содержания за ничейные недели ложилась бременем на оставшихся членов клуба.

Мы рассказываем конкретно про клуб Тенерифе на одноименном острове. До какого-то момента управляющая компания Nexus Leisure Ltd готова была забирать у клуба все бесхозные недели себе, погашая их долги. Сама компания использовала эти недели для своего объединённого членства Compass Club, в которое они постепенно переводили владельцев другого обанкротившегося курорта. Но со временем необходимость в неделях таймшера у них отпала. У Клуба Тенерифе начали скапливаться недели, по которым не платились взносы, а это начинали накапливаться долги. Поиски маркетинговой компании, которая взялась бы за реализацию конфискованных недель таймшера или туроператора, который бы эффективно сдавал эти недели в аренду не увенчались успехом. Необходимо было увеличение вдвое членских взносов, что привело бы к большому проценту отказов в оплате, ещё большему увеличению долга и нехватки денег на содержание курорта и как следствие ухудшение качество и ещё большую потерю владельцев, и в конце концов банкротство. Предвидя такой сценарий и обсудив его детально на Ежегодном Общем собрании членов клуба было принято почти единогласное решение о расформировании курорта. Всем желающим продолжать пользоваться таймшером было предложено бесплатно перейти в Compass Club, в которое как вы помните были выкуплены ряд недель (фактически несколько апартаментов) клуба Тенерифе. Всё остальное имущество клуба после расформирования было продано и деньги от продажи были поделены между оставшимися членами клуба. Так как продажа апартаментов заняла несколько лет и эти годы нужно было продолжать содержать их, то после вычета всех расходов получилась не очень большая сумма.

Однако не произошло банкротство и владельцы таймшеров получили, хоть и небольшую, но денежную компенсацию после более 30 лет пользования курортом. По-моему, не самое плохое решение!

А вот в клубе Chayofa Country Club всё наоборот пошло по плохому сценарию.

Взнос на содержание и управление курортом растёт в связи с удорожанием услуг (растут цены на услуги прачечных, электроэнергию, сбор и вывоз мусора, страховые услуги, банковские, охрану, зарплаты и т.д.), а также с появлением дополнительных обязательных для современного отдыха элементов комфорта (когда-то микроволновые печи и другая электротехника, кабельное ТВ, доступ интернет, wifi и много другое). Если взнос в клубе небольшой и растёт ежегодно в соответствии с допустимыми в Уставе клуба 3 - 10% , то скорее всего владельцы таймшера не будут жаловаться. А если в клубе очень дорогая инфраструктура и взнос изначально высокий, то рост на те же проценты будет более заметным и вызывать недовольство. Крайняя форма недовольства – владельцы таймшера просто бросают свой таймшер и перестают платить членские взносы.

Все конфискованные за неуплату недели переходят клубу и если им не найти владельцев быстро, то становятся обузой. Долги за эти недели распространяются несправедливо на оставшихся членов. Клубу приходится повышать взнос ещё больше. У клуба возникает дефицит и он уже содержится не столь качественно и эффективно. Члены клуба становятся недовольны падением качества и ещё большее их количество бросают свои таймшеры. Долги растут как снежный ком. На ежегодном общем собрании члены клуба решили ввести едино разовый платёж, чтобы покрыть все долги и улучшить качество. Но решение было принято с небольшим перевесом и все кто не согласились просто бросили свои таймшеры. В результате непопулярное решение завело клуб окончательно в тупик банкротства, тот, что клубу Тенерифе удалось избежать.

ПОВЛИЯЛА ЛИ ЭПИДЕМИЯ COVID-19 НА РАСФОРМИРОВАНИЕ КУРОРТОВ

Эпидемия COVID-19 не имеет отношения к расформированию ни одного клуба. Подробнее о том, Как повлияла Пандемии COVID-19 на Таймшер можно прочесть в блогах по ссылке.

Дело в том, что в пандемию во всех регионах государство поддерживало курорты и рабочие места. Таким образом, либо курорты были закрыты, а государство платило зарплаты, либо были получены налоговые льготы, либо курорты работали в ограниченном объёме.

По мере того, как постепенно снимались строгие правила, изменилась лишь география отдыхающих – вместо международных туристов основными отдыхающими стали граждане своей страны, которые обменивали неделю своего таймшера в других регионах, на отдых в своей стране. Кто совсем не мог поехать переносили свои недели на другой год.

Клубы содержатся за счёт обязательных членских взносов и в отличии от отелей с низкой заполняемостью чувствуют себя прекрасно.

Вот кто из-за COVID-19 обанкротился в таймшере, так это маркетинговые компании, те кто проводил презентации. У них дорогие помещения, большой штат сотрудников. После отмены локдаунов им не хватало туристов, которых можно приглашать на презентацию.
И презентацию невозможно проводить в маске, с перегородкой и на расстоянии 2ух метров или на свежем воздухе в там где погода не позволяет.
Но эти банкротства не сказались на таймшер индустрии в целом.

КАК БЫТЬ ЕСЛИ МЫ ПРОДАЁМ, А КЛУБ РАСФОРМИРОВАН?

Вы не можете выставить на перепродажу и рекламировать таймшер расформированного клуба. Это было бы равнозначно мошенничеству. Специализированные агентства отслеживают курорты и в случае угрозы расформирования снимают таймшеры с продажи.

В любом случае сделка не может пройти до конца, так как нотариус или траст не засвидетельствуют переуступку прав собственности, которая уже не существует.

Если вы выставили на продажу владение в клубе, а через некоторое время ваш клуб расформировали, то увы кроме потери владения, считайте вы потеряли и возможность его продать и деньги, которые вы заплатили за рекламу.

Однако, как мы описали выше, при расформировании клуба часто предлагается возможность перейти в иной клуб без затрат или после расформирования и распродажи имущества и погашении долгов оставшиеся средства распределяются между членами клуба, и вы получите денежную компенсацию. Чем последнее хуже, чем просто продать?! Может только тем, что вы бы продали, наверное, дороже, чем полученная небольшая денежная компенсация. Однако у вас не будет хлопот. Либо взвести возможность получить вместо небольшой суммы денег другое таймшер-владение, оцените его шансы и цену к продаже. Может есть смысл получить другой таймшер и эффективно продать его подороже. Изучите этот вопрос и воспользуйтесь консультацией специалистов.

МОЖЕТ ЛИ ИСКЛЮЧЕНИЕ КЛУБА ИЗ ОБМЕННОЙ СИСТЕМЫ СТАТЬ ПРИЧИНОЙ РАСФОРМИРОВАНИЯ?

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Бывает лишение владельцев таймшера возможности пользоваться обменной системой приводит к расформированию клуба, а бывает и нет. Вот две истории:

Club La Ermita на Costa del Sol в Испании очень скромный клуб, который со временем перестал соответствовать современным требованиям обменной компании. И со временем обменная компания RCI прервала с клубом договор и вывела его из системы, сделав невозможным использование своей системы для обмена недель клуба La Ermita на недели других таймшер курортов, входящих в систему.

Это не беспокоило большинство английских членов клуба, которые покупали, чтобы ездить только в свой клуб в Испанию и не пользовались системой обмена вообще. Как выяснилось лишь 15-20% членов пользовались обменом. Кто-то пытался судиться с клубом, кто-то бросил своё членство и количество членов сократилось и как выше возникли проблемы со взносами. Но клуб смог пройти через период спада. Свободные недели члены клуба брали в аренду или предлагали недорого друзьям, за счёт этих денег погашались взносы на содержание. А спустя какое-то время, когда стали расти цены на отдых в Испании, то свободные недели стали вообще эффективно сдаваться и приносить клубу доход, который и сегодня идёт на улучшение курорта и инфраструктуры. Однако клуб так и не собирается возвращаться в систему обмена. Таймшеры в нём можно вполне продать и купить через агентства по перепродаже для использования для отдыха в Испании. А см появлением альтернативной обменной системы 7Across, можно даже отправиться по обмену в рамках этой системы.

А вторая история, наоборот, совсем не радостная.

Lanzarote Beach Club на острове Ланзароте, канарсике острова, пользовался популярностью и был достаточно качественным курортом.

В какой-то момент учредитель на основе не распроданных недель создал клуб системы очков и начинал агрессивно продавать тем, кто приезжает по обмену RCI. Это не нравилось приезжавшим по обмену и они жаловались на испорченный отдых, в течении которого их преследовали навязчивые продавцы таймшера. Такое поведение в отношении приезжающих на отдых по обмену недопустимо и после многократных предупреждение RCI вынуждено было приостановить членство клуба в системе обмена. К этому времени как раз появилась альтернативная система обмена 7Across, которой могли пользоваться члены любых клубов. Но в Lanzarote Beach Club оказалось много тех, кому нравилось ездить по обмену именно через RCI. Кто-то из числа членов клуба перешёл в другое членство, кто-то просто забросил, кто-то попытался судиться. Но к сожалению эта история происходила до реформы законодательства по таймшеру в Испании и права владельцев таймшера в те года ещё не так сильно были защищены. Увы оставшихся в клубе членов потом насильно перевели в новое членство системы очков, где взносы были ещё выше и многие со временем просто забросили его. Клуб в результате был расформирован.

Причина – беспредел учредителя курорта, но повод исключение из обменной системы.

ПРИХОДИТ ЛИ КТО-ТО НА ПОМОЩЬ ВЛАДЕЛЬЦАМ ТАЙМШЕРА РАСФОРМИРОВЫВАЮЩИХСЯ КУРОРТОВ?

Такое случается довольно часто.

Одной из первых подобных историй была ещё в 1999 судьба клуба Phenix Owners Club San Antonio.
Это был очень скромный курорт, один из самых ранних клубов на Коста дель Соль.
Он находился на второй линии от моря в городе Бенальмадена. Курорт ранней постройки 60ых годов, очень скромный, практически без территории, с небольшим баром и небольшим бассейном. Огромное преимущество конечно, что он прямо в городе и можно было не брать машину на прокат. До всего можно дойти пешком или взять такси. Отлично, чтобы отправить бабушку с дедушкой с внуками отдыхать. Новые курорты строились с большой инфраструктурой, отличной территорией и с годами клуб Phenix Owners Club San Antonio стал не отвечать требованиям обменной системы и RCI собиралось его исключить. Провести улучшение курорта было бы крайне затратно, территорию или бассейн сделать больше просто невозможно. Шансов у клуба не было, но на помощь пришла известная испанская группа таймшер курортов Club La Costa. Она предложила выкупить курорт, превратить его в небольшую гостиницу и либо продать именно как отель или использовать самим для своих рекламных программ. Но для этого необходимо было, распустить (расформировать) клуб Phenix Owners Club San Antonio. Club La Costa предложила на выбор членам Phenix Owners Club San Antonio соё членство в высококлассных курортах Club La Costa, либо небольшую денежную компенсацию.

Мы считаем, что очень выиграли те, кто выбрал таймшер Club La Costa, который по уровню и классу был во много крат выше Phenix Owners Club San Antonio. Те, кто воспользовался этим предложением шикарно отдыхал и продолжает отдыхать по таймшеру, а кто-то продал с большим выигрышем в цене.

ЧТО ГОВОРИТ СТАТИСТИКА О РАСФОРМИРОВАНИИ ТАЙМШЕР КУРОРТОВ

Статистика говорит, что это не система, а лишь частные случаи и по факту больше шума, чем проблем.

Все клубы, которые когда-либо расформировывались, существовали много лет.
Люди в них отдыхали отлично отдыхали минимум 15 лет, а то и 20-30 и все 40 лет. А это порой 2 поколения владельцев семьи.
Так же, в мире сейчас насчитывается свыше 6000 курортов. Больше 2000 только в Европе.
Расформировано было меньше 35 таймшер курортов в Европе.
В больше половине из них члены клубов только улучшили своё владение за счёт расформирования и остались в выигрыше от сложившейся ситуации.