Эта статья выходит в рамках цикла «А Вдруг Обанкротится…», где мы подробно разбираем юридическую защищенность таймшера отталкиваясь от самой сложной и печальной ситуации бизнеса – банкротстве. Каждая статья включает примеры имевших место банкротств в разных сферах таймшера, в разных странах, разбор последствий, кто и какие потери понёс, как можно защититься и какие действия следует предпринимать в какой ситуации.
Цикли включает в себя следующие статьи: «А Вдруг Обанкротится Клуб», «Обанкротится Учредитель курорта», «Обанкротится Траст», «Обанкротится Управляющая компания», «Обанкротится Обменная компания», «Обанкротится Маркетинговая компания», «Обанкротится Агентство по Перепродаже таймшеров»
Насколько опасна ситуация для владельцев таймшера, когда Учредитель Курорта* объявлен банкротом определяется тем, в какой юрисдикции находится курорт, используется ли и какая схема защиты владельцев таймшера.
Давайте разбираться.
ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ МОЖЕТ ОБАНКРОТИТЬСЯ УЧРЕДИТЕЛЬ КУРОРТА?
Учредитель курорта (застройщик) может иметь много разных направлений бизнеса и вообще несколько бизнесов. Часто для удобства и для надёжности разные бизнесы и даже разные направления разнесены по разным юридическим лицам. И хотя такая схема помогает избежать проверки всех направлений, когда проходит проверка одного, но в случае банкротства одна компания всё же может потянуть другую или заставить учредителя избавляться от всех активов, чтобы спастись.
Даже более распространённая ситуация банкротств Застройщиков на заре таймшера связана с тем, что учредитель брал кредит в банке на строительство второй фазы таймшер-курорта под залог первой, введенной в эксплуатацию и распроданной по таймшеру, а потом был не в состоянии этот кредит выплатить.
Банк не посмотрит на то, что у апартаментов есть владельцы таймшеров, если является обладателем таймшер курорта в виде залога. Можно с уверенностью сказать, что курорт пойдёт с молотка и в этом случае никто из владельцев таймшера ничего не получит в компенсацию.
Случаи банкротств учредителей курортов и компаний продавцов и как результат потери, которые могли нести покупатели и владельцы таймшеров привели к необходимости разработки законодательной схемы взаимоотношений между компаниями в таймшере, а также покупателями и владельцами таймшеров. Уже в конце 80ых в Великобритании Закон, контролирующий деятельность в таймшере, который со временем несколько раз дополнялся, но заложенная в нём схема защиты покупателя и владельца таймшера существует в целом в неизменном виде и обеспечивает полную безопасность владения таймшером.
КАК ВЫВЕСТИ ТАЙМШЕР КУРОРТ ИЗ АКТИВОВ УЧРЕДИТЕЛЯ КУРОРТА (ЗАСТРОЙЩИКА), КОТОРЫЕ МОГУТ УЙТИ НА ПОКРЫТИЕ ПОТЕРЬ ПО БАНКРОТСТВУ?
Чтобы нельзя было пустить с молотка таймшер-курорт при банкротстве Учредителя (застройщика) необходимо исключить возможность заимствования под залог этого курорта.
Оказалось, что сделать это вполне легко с помощью обременения, которое по законодательству ряда стран на сегодня является обязательным условием при оформлении курорта в качестве таймшера для последующей продажи таймшер недель или очков.
Структура, обеспечивающая обременение – Независимый Попечитель, которым может быть Трастовая компания или Нотариус. Читайте В чем Надёжность Трастового Попечительства.
Схема состоит в том, что Учредитель обязан передать Трасту в Попечительство свой курорт, если он хочет сделать его таймшером, а Траст оформит обременение, которое не позволит Учредителю использовать курорт (документы, подтверждающие его владение им) в качестве залога, не позволят бесконтрольно продать или передать его третьей стороне.
Если всё же Учредитель (застройщик) обанкротится по другим своим бизнесам, то это никак не затронет таймшер курорт, так как он обособлен среди всех деятельностей Учредителя.
Так, например, произошло совсем недавно, когда учредитель курорта Клуб Ла Коста (Club La Costa), понеся серьёзные убытки по различным своим бизнесам, включая маркетинг и продажи таймшеров, был вынужден какие-то из них подвергнуть банкротству, а какие-то закрыть. Фактически Банкротство компаний группы Club La Costa Никак не сказалось его Владельцах таймшеров , так же, как и последующая смена учредителя курорта (подробности в Блогах по ссылке).
КАКИЕ ПОТЕРИ ПОНЕСУТ ВЛАДЕЛЬЦЫ ТАЙМШЕРА, ЕСЛИ У ТАЙМШЕР КУРОРТА НЕ БЫЛО ПОПЕЧИТЕЛЯ?
Ответ – серьёзные. Владелец потеряет свой таймшер, если обанкротится курорт, у которого нет Попечителя, либо иной схемы обеспечения защиты владельцев таймшеров (в виде акции компании). Когда курорт, не имея ограничений и сдержек, полностью находится в собственности Учредителя, всегда существует риск, что Учредитель (застройщик) использует его в качестве обеспечения под кредит на развитие или этого курорта, или на другой проект. Это большой соблазн для застройщика, когда в твоём распоряжение есть имущество, которое ты можешь заложить для получения денег под развитие. И в большинстве ситуаций застройщик сможет обернуть заёмные средства и вернуть их своевременно. Но ведь достаточно одного случая. В то время, как в Великобритании система Попечительства таймшер курортов была введена ещё в 1994, то в других европейских странах таймшер законодательство вводилось постепенно по мере увеличения в этих странах сектора таймшера. В 1999 мы стали свидетелями крупных потерь среди в том числе наших соотечественников владельцев таймшера на Кипре, где тогда таймшер курорты имели свободу, отсутствие законодательства по таймшеру и не обязаны были иметь структур защиты, как сейчас. В результате серьёзных экономических проблем на Кипре, в том числе вызванных последствиями экономического кризиса в России 1998 года, ряд таймшер курортов несли убытки (полностью закрылись направления продаж россиянам, убыточные сборы ежегодных членских взносов, уменьшение оборота средств и т.д.) и несколько из них стали банкротами и таймшер курорты отошли кредиторам, которые ничего не хотели знать о каких-то «желающих бесплатно заселиться на курорт, якобы на правах ничем не подкреплённого сертификата членства в клубе». Так произошло с владельцами таймшеров в клубе Starlight Vacation Club, которые после банкротства учредителя курорта и продажи его новым владельцам, остались ни с чем.
РАЗБЕРЁМ В ДЕТАЛЯХ ИСТОРИЮ БАНКРОТСТВА УЧРЕДИТЕЛЯ НА СЕЙШЕЛЬСКИХ ОСТР-Х?
Вот печальная история первого таймшер курорта на Сейшельских островах. Красивый элегантный курорт Royal Equator Club на берегу изумрудно чистой воды с вытянувшимся вдоль него и далее белоснежным пляжем, изредка оттеняемым черными гранитными валунами с фоном из тропических зарослей. Право на ежегодный гарантированный отдых в нем с удовольствием раскупался иностранными туристами включая и наших сограждан. Бизнес шёл настолько успешно, что застройщик взял кредит под уже действующий курорт с частично распроданными в нём неделями таймшера для строительства фазы два. Строительство второй фазы затянулось, что не позволило начать программу посещения новой фазы для покупки таймшеров потенциальными покупателями. В результате застройщик не смог погашать кредит в срок. После некоторых дополнительных мер по реструктуризации долга, банк всё же потребовал возврат денег по кредиту, вернуть которые застройщик мог лишь, продав весь комплекс. О том, что у курорта новый владелец, который не получал никаких денег в свою очередь от покупателей таймшера и не имеет перед ними никаких обязательств, узнали из письма. Больше они не могли приехать в свои приобретенные апартаменты на свои недели, обменять через Interval International им стало нечего. Так несколько сот семей потеряли свой «гарантированный отдых» и свои потраченные на покупку деньги. В этой истории не для всех был печальным конец. Ряду пострадавших была оказана помощь в виде получения владения таймшером на особых условиях в другом финансово стабильном и юридически защищённом курорте. Читайте о Специальных Компенсационных Программах для Пострадавших в таймшере.
Почему это произошло? Это был первый таймшер курорт на Сейшельских островах и никакого специального законодательства по таймшеру, которое бы обязывало продумать некую систему сдержек для учредителя и защиты владельцев таймшера на Сейшелах не было.
Могли ли покупатели себя как-то обезопасить? Практически, нет. У них не было никаких юридических инструментов, воздействия на застройщика. Можно лишь порекомендовать не приобретать таймшер без системы защиты владельцев. Но винить тех, кто влюбился в этот кусочек рая и пожелал получить возможность приезжать туда из года в год, нельзя.
А ЕСЛИ УЧРЕДИТЕЛЬ КУРОРТА УМРЁТ?
Формально, кончина владельца комплекса (застройщика/учредителя) никак не должна повлиять на покупателей или владельцев таймшера. У учредителя найдутся наследники, вступят в наследство и продолжат владеть курортом они. Но иногда из-за несогласованных действий наследников курорт начинает лихорадить.
Если одни наследники хотят продолжать активно продавать таймшеры и развивать курорт, а другие наоборот свернуть деятельность, уменьшить расходы и распродать оставшиеся активы, то стороны втягиваются в длительные тяжбы, которые приводят только к расходам и к угрозе банкротства.
К примеру в клубе Island Village на Тенерифе по результатам отказа супруги учредителя пришлось расформировать фазу 2 клуба переведя из таймшера в объект недвижимости. Всех владельцев таймшера перевели в фазу 1 курорта, что по результатам пошло им на пользу. Новая управляющая компания превратила курорт в роскошное место отдыха.
Так же пришлось расформировать и вывести из таймшера Palm Beach Club на Тенерифе, чтобы удовлетворить притязания одного из наследников. Членам клуба были предоставлены более дорогие таймшеры этой группы Club Hollywood Mirage, Beverly Hills Club и Beverly Hills Hights, а сама группа таймшеров была продана другой испанской известной курортной сети Ona Grup, что снова-таки сыграло на пользу владельцам таймшеров этих клубов дав дополнительные возможности внутреннего обмена по всей Испании.
Но в большинстве случаев смерть и смену учредителя владельцы таймшера могут не заметить если пропустят статью об этом в клубной газете, в новостном письме или блогах на сайте. Как не заметили уход из жизни Martina Beazley английского джентльмена владельца первых таймшер курортов в Испании Marbesa Club, Pueblo Canaria и Fairways Club, председателя первой испанской таймшер ассоциации, верного борца против мошенничества в таймшере, сделавшего благодаря своему упорству и активному вкладу много для развития индустрии таймшера в Испании и Европе в целом.
ЕСТЬ ЛИ СЛУЧАИ, КОГДА ДАЖЕ ПРИ ОТСУТСТВИЕ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЗАЩИТЫ У ВЛАДЕЛЬЦЕВ ТАЙМШЕРА ВСЁ В ПОРЯДКЕ?
Да, таких случаев предостаточно. Взять хотя бы таймшер на Кипре, где обанкротились три учредителя курорта, но остальные 18 пережили экономическую нестабильность, а когда изменилось законодательство по таймшеру перешли в Трастовое Попечительство и их члены клуба даже не узнали, что их собственности могла угрожать потеря.
Без Попечителя и иной схемы защиты существует большинство курортов в Юго-Восточной Азии.
Во всех новых регионах, первые курорты появляются часто без независимого попечителя.
Всё курорты в ОАЭ так же не имеют таких схем. Но правда в ОАЭ любой таймшер курорт имеет шейха в соучредителях и это само по себе уже является защитой владельцев таймшера в этой стране.
И снова пример на Кипре. Le Meridian в 90ые и нулевые был самым роскошным отелем на Кипре, с прекрасной инфраструктурой состоящей из бассейнов, пляжа, ресторанов, баров, спортивных развлечений и спа, где главный корпус состоял из гостиничных номеров, а коттеджи с выходом к бассейну относились к таймшер-курорту Club Las Villes Le Meridian. Владение таймшером в Club Las Villes Le Meridian было достаточно дорогим, но всё же очень выгодным. Таймшеры были полностью распроданы.
В 2014 году весь комплекс Le Meridian (гостиница и таймшер) меняют владельца. По ряду сведений им стала российская группа компаний, которая практически сразу приступила к капитальному ремонту и реновации. Так как комплекс мер затронул и бассейн, и общие коммуникации, то посещение таймшер курорта было приостановлено даже для владельцев таймшера. Одновременно на следующие несколько лет было снято и обязательство в оплате ежегодных взносов на содержание и управление апартаментами. Одновременно через обменную компанию RCI владельцы таймшеров могли воспользоваться на специальных условиях отдыхом в альтернативных апартаментах других курортов как Кипра, так и по всему миру.
У нового владельца появился проект создания на территории комплекса казино и с этой целью он выкупил у всех владельцев таймшера их недели апартаментов либо за деньги у тех, кто после более чем 20 лет владения таймшером и так намеривались от него избавиться, или предоставив в обмен аналогичного уровня таймшер на другом курорте тем, кто не считал для себя получение денег выгодным и хотел продолжать отдыхать по таймшеру. Все остались довольны, ни исков, ни претензий, ни скандалов не последовало. И при этом отсутствие Попечителя, роль которого в таких ситуациях важна, чтобы соблюсти интересы всех сторон, не понадобилось прост о потому, что учредитель ставил целью не хищнический отъем собственности у владельцев таймшера, а именно удовлетворение в том числе и их интересов.
С тех пор курорт не только снова сменил владельца, но и дважды вместе с группой курортов владельца был поглощён ещё более крупными гостиничными группами. Сейчас он называется Parklane, a Luxury Collection Resort & Spa, Limassol и является частью пятизвёздочной группы Marriott.
Ура, Хэппи-энд возможен при честном предпринимательстве!
* Учредитель Курорта – организация, юридическое лицо, реже частное лицо, которое является первоначальным застройщиком курорта, владельцем земли и построек, составляющих комплекс отдыха. Застройщик комплекса таймшера, прежде чем подписать договор с Обменной Компанией и ввести свой комплекс в их систему обмена обязан проделать ряд юридических действий направленных на обеспечение последующей юридической защищённости членов клуба (Владельцев Таймшера); как то зарегистрировать Устав Клуба, передать все учредительные документы, включая акты на землю и строения, независимому Попечителю и т.п. Учредитель для продажи таймшеров нанимает независимую Маркетинговую Компанию или иногда создаёт собственную, но обязательно финансово и юридически независимую от самого клуба.
Учредитель курорта строит и полностью оснащает комплекс апарт-отеля, включая обстановку апартаментов и инфраструктуру комплекса.
Этот комплекс должен быть достаточно высокого уровня и соответствовать всем стандартам и требованиями обменной компании, чтобы впоследствии обменная компания включила его в свою систему, опубликовала в каталоге и допустила осуществление обмена недель отдыха с другими комплексами в мире.
Учредитель приводит все документы в отношении собственности комплекса в соответствии с действующим в конкретной стране законодательствами. Составляет и регистрирует Устав клуба (или правила Членства), которому будут подчиняться все совладельцы, которые будет регулировать все вопросы проживания и управления коллективной собственностью. (Как и из кого выбирается Комитет Членов клуба, как контролируется работа управляющей компании, как рассчитывается и контролируется бюджет по содержанию и управлению курортом).
Далее необходимо зарегистрировать данный комплекс в соответствующих инстанциях, как «Таймшер-Курорт» или «Клуб отдыха по системе деления собственности»
Учредитель должен подписать договор с Независимым Попечителем (Трасом или Нотариусом) для обеспечения защищённости покупателей.
Совместно с Попечителем Учредитель составляет реестр недель и апартаментов комплекса и передаёт реестр для ведения Попечителю, во избежание двойных продаж. Так же для защиты от банкротства Учредителя все учредительные документы хранятся у Попечителя в обременении.
Учредитель выбирает (или создаёт) компанию для управления курортом. В обязанности Управляющей компании входит следить за состоянием апартаментов и инфраструктуры комплекса, составлять и представлять на одобрение Комитета Членов Клуба бюджет, рассылать членам клуба счета на ежегодное содержание и управление курортом, собирать членские взносы. Управляющая компания обязана содержать курорт в соответствии с требованиями обменной компании, чтобы владельцы таймшеров (члены данного клуба) могли совершать обмен своих недель на другие курорты в мире.
Учредитель вводит курорт в систему обменной компании, чтобы сделать покупку таймшеров на его курорте более привлекательной.
Теперь, наконец, Учредитель может согласовывать условия продвижения своего продукта (таймшер-недель) с помощью маркетинговых компаний в разных странах и регионах.
Таймшер значительно более сложный и дорогостоящий продукт, чем традиционная тур путёвка.
Для продвижения таймшер продукта маркетинговые компании проводят презентации, на которых профессионально-обученные продавцы в доступной форме разъясняют концепцию таймшера, рассказывают о привлекательных сторонах комплекса и финансовом преимуществе владения таймшером по сравнению с недвижимостью или поездками по тур. Путёвкам. Для привлечения на презентацию и в благодарность за уделенное время, маркетинговые компании делают подарки, проводят лотереи и предлагают дополнительные поощрения.
