«Мы так и не получили сертификат. Нам, наверное, нечего продавать», «Мы не можем найти наш членский сертификат. Без сертификата нельзя, похоже, переоформить владение» - такие возражения мы слышим от тех, кто хотел бы продать таймшер. И в первом и во втором случае нет оснований не разместить заявку на продажу. Давайте разбираться.

Для чего нужен членский сертификат?

Членский сертификат или сертификат владения таймшером – это свидетельство, подтверждающее ваши права на владение таймшером согласно условий членства в клубе отдыха системы разделённого времени (таймшера). Свод всех клубных правил оформлен в Устав клуба или Правила членства в клубе.

В первую очередь сертификат подтверждает, кто является владельцем и собственно чего, указывает ответственных учредителей и управляющих курортом компаний и ссылается на правоустанавливающие документы (Устав или Правила чл-ва).

Так же в большинстве случаев сертификат является уникальным документом для передачи прав иному лицу, на основе которого происходит смена владельцев таймшера.

Всегда ли таймшер подтверждается сертификатом?

Такая форма свидетельства собственности как сертификат владения временем в курорте принята в соответствии с действующим законодательством по таймшеру в ряде стран Европы: в Великобритании, Испании, Кипре, Мальте, и др.

Но есть и другие формы владения таймшером.

Есть так же страны (Франция, Италия, Австрии, Швейцарии, частично Испания и др.), где таймшер является разновидностью недвижимости. Тогда свидетельство о собственности оформляется нотариусом на основе купчей в качестве выписки из государственного реестра и им же переоформляется.  

В Германии, Скандинавских и ещё ряде стран таймшер законодательно оформлен как владение акциями компании застройщика курорта. Реестр ведётся в госоргане, который контролирует учредительство в компаниях и переоформление происходит там же.

В США, Доминикане и ряде стран Карибского бассейна и Лат Америки таймшер считается договором долгосрочной аренды жилья в гостинице. В этом случае не выпускается никакого свидетельства о собственности. Это единственный случай, когда договор на покупку - он же документ подтверждающий владение.

Кто выпускает сертификат владения таймшером?

Самая распространённая среди наших покупателей форма собственности – это таймшер сертификат. В большинстве стран, где действует достаточно сильное законодательство по таймшеру – ведение реестра членов клуба, выпуск свидетельств  собственности (сертификатов) и передача прав собственности, переоформление владения как такого передано независимому лицу, финансово не заинтересованному в продажах таймшера.

В большинстве стран такую функцию выполняет Попечитель курорта. Чаще всего это независимая Трастовая компания. С годами в этой сфере наметилось лидерство двух крупнейших Трастов – FNTC(First National Trust Company) и Hutchinson Trust Company, которые охватили более 600 европейских кортов, чью безопасность они защищают, и чьи реестры они ведут. Подробнее о том как взаимодействуют различные таймшер структуры и игроки можно прочесть : http://timeshareworld.ru/index.php/timeshare/howtimeshareworks  А разобраться в принятой терминологии можно здесь: http://timeshareworld.ru/index.php/timeshare/terminology

Как происходит обычно передача прав владения от продавца покупателю?

Обратная сторона сертификата, подтверждающего владения таймшером, является Актом сдачи прав владения с указанного на лицевой стороне сертификата Владельца таймшера и передачи этого владения новому лицу, которое указывается в данном Акте. Обязательным условием являются дата и подписи на обоих сторон участвующих в передаче.

Так же крайне важно, что в Акте все совладельцы таймшера должны поставить свои подписи, выразив тем самым своё согласие на продажу. Совладельцами таймшера могут быть до 4-ёх человек. При отсутствии хотя бы одной подписи указанного на лицевой стороне владельца, сделка не осуществится. После подписания оборотной стороны сертификата (Акта передачи) всеми сторонами, сертификат необходимо отправить держателю реестра –Попечителю курорта (Трастовую компанию). Там сверят имена и адрес владельцев с данными в реестре, сверят подписи с хранящимися там оригиналами подписей при покупке. В случае неких сомнений, Попечитель свяжется с владельцами таймшера, чтобы убедиться в чистоте сделки, предпримет ряд мер для идентификации и проверки. Последнее происходит в исключительных ситуациях.

После этого Попечитель займется проверкой отсутствия задолженностей или какого-либо обременения по данному владению, которые могут стать препятствием в продаже таймшера.

После получения всех необходимых подтверждений ( в первую очередь от управляющей курортом компании) об отсутствии долгов, Попечитель  приступит к переоформлению владения на новых владельцев (покупателей таймшера или наследников). После внесения данных новых владельцев в систему и закреплением за ними собственности согласно критериев покупки в виде конкретных недель и апартаментов ( в том числе для плавающей собственности и системы очков), Попечитель выпускает новый сертификат владения, подтверждающий владение новым владельцам таймшера.

Как происходит переоформление владения, если утрачен сертификат?

Если сертификат владения утрачен, то необходимо сообщить об этом  Попечителю. Можно заказать выпуск дубликата. Но если вы собираетесь продавать (переоформлять) владение, то заказывать и оплачивать выпуск дубликата сертификата не обязательно.

Для переоформление владения, если утрачен оригинал сертификата, Попечитель курорта (трастовая компания) вышлет особый документ «Заявление о утрате сертификата и одновременный Акт передачи владения». Он включает в себя  текст передаточной части сертификата (оборотная сторона), где ставятся подписи. Но вначале идет Декларирование владельцем того, что оригинал сертификата утрачен, не продан, не заложен и что владелец в этом клянётся и подтверждает, и понимает, что несёт полную юридическую и финансовую ответственность, если данная информация недостоверна.

Таким образом, подписывая этот документ, владелец таймшера одновременно клянётся в том, что утратил сертификат и просит его переоформить.

Переоформление владения при утраченном сертификате не отличается по цене от обычного переоформления с использованием оригинала сертификата.

Сколько по времени занимает переоформления владения?

В норме сроки составляют 4-6 недель, включая почтовую пересылку.

На сроки может влиять сложность сделки, наличие долгов или обременение, которые придётся дополнительно согласовать, нечёткость в оформлении (отсутствие чье-то подписи или адреса) и т.д. Пасхальные или Рождественские праздники могут значительно задержать оформление. Если оформление попадает на сроки оплаты ежегодного членского взноса, то нужно заранее договориться о оплате следующего членского взноса и помнить, что в эти даты управляющая компания перегружена обращениями и может медленно отвечать на запросы.

Значительно ускорить оформление можно если обратиться за сопровождением к специалистам, чьи услуги стоят очень недорого, но кто оперативно будет отслеживать и мониторить операцию.

Нужны ли предлагаемые на рынке дорогостоящие проверки и оценки сертификата?

Оценка стоимости сертификата может теоретически понадобиться покупателю. Но в современном мире покупатели больше доверяют собственному исследованию рынка предложений, который можно сделать самостоятельно нагуглив аналогичные предложения и делая сравнения. Поэтому Оценку таймшера запрашивают уже давно только для бракоразводных процессов или при дележе наследства.

Нужен ли мне Индосамент и сколько он может стоить?

По-хорошему, всё, что выше сказано о сертификате с оборотной стороной в качестве акта передачи и есть - индосамент. Другими словами, если у вас есть сертификат с передаточной частью на обратной стороне, то у вас есть «Индосамент». Этим термином пользуются юристы и специалисты по ценным бумагам. Но никогда не пользуются компании в таймшере именно потому, чтобы не происходило смешение таймшера с ценными бумагами. Таймшер – это всё-таки долевая собственность на отдых, а не ценная бумага. Они продаются и регулируются разными правилами.

Если у вас таймшер сертификат не имеет обратной передаточной стороны, то возможно, что это не таймшер вообще, а разновидность членства, которое не подлежит передаче другому лицу.

Например, временное членство (сроком на 3 или 5 лет) нельзя передать иному лицу (продать, сдать в аренду или одолжить бесплатно без согласия учредителя, ведь порой такое членство подразумевает участие в рекламных акциях и зачет стоимости его при покупке таймшера). Среди временных членств известны исключения (Navigator, Club La Costa, RCI Premier – все эти программы давно закончились), которые можно было в своё время переоформлять.

В нескольких курортах, где сертификат не имеет оборотной стороны, Акт передачи высылается тогда, когда вы собираетесь переоформить владение. Деньги или не взымаются вообще, а если взымается, то это является одновременно стоимостью переоформления, которое обычно оплачивает покупатель.

С нас требуют огромную сумму за «Индосамент»?

Однако, нам известен один клуб, зарегистрированный вне зон действия законодательств по таймшеру, который установил крайне высокие цены на данную услугу. Лет 15 назад к этой уловке прибегали несколько Европейских больших курортных групп, которые таким образом пытались бороться со стремительным падением цен на таймшеры на вторичном рынке.  Разразился скандал, на эти компании было оказано давление со стороны  комитетов членов клуба и таймшер ассоциации, и им пришлось снизить стоимость переоформления до максимально разумных (350 € - 500 €). Но это было возможно только в рамках Европейского рынка, где действует жесткое законодательство и механизмы давления со стороны международных организаций.

Членам клуба, который мы упомянули выше, очень не повезло. Бороться со столь высокой ценой можно только объединившись и оказывая коллективное давление на клуб, либо обратившись в местные фискальные органы, либо требовать изменения положений через суд (тоже лучше коллективно).

В связи с тем, что мы не можем прямым образом повлиять, наша помощь членам этого клуба может быть в виде перехода в клуб с более комфортными условиями и подчиняющемся законодательству, защищающему ваши членские права на высоком уровне.

Так же для членов этого клуба действуют специальные программы льгот и компенсаций.

В противном случае, попробуйте обжаловать договор на покупку этого таймшера в суде на основе того, что от вас скрыли столь важную особенность членства.