Эта статья из цикла «Вернуть деньги за таймшера». Ссылки на другие статьи цикла в конце данной статьи.

Если возникает необходимость продать таймшер, но вы не можете или не хотите заниматься этим самостоятельно, самым логичным шагом становится обращение к специалистам — к третьей стороне, профессионально работающей на рынке перепродаж.

Такие специалисты:

·        умеют корректно продвигать таймшер на рынке,

·        знают, как и кому его продавать,

·        умеют генерировать потенциальных покупателей,

·        сопровождают сделку купли-продажи,

·        обеспечивают юридически правильное переоформление прав собственности,

·        контролируют безопасность денежных средств на всех этапах сделки — от покупателя к продавцу.

Почему появились агентства по перепродаже таймшеров

Появление специализированных агентств по перепродаже таймшеров было закономерным.
Во «вселенной таймшера» уже существовали:

·        застройщики (учредители курортов),

·        управляющие компании,

·        маркетинговые компании (продавцы таймшеров),

·        обменные компании.

Но одного элемента не хватало — агентств, которые бы профессионально занимались именно перепродажей таймшеров между владельцами и новыми покупателями.

Почему сами застройщики и компании-продавцы не любят или не могут заниматься перепродажами, подробно описано в статье «Продать: Продать своему Клубу».

Первые агентства вторичного рынка

Первыми специализированными агентствами по перепродаже таймшеров в Европе стали Tourism Advisory Group (TAG) и Holiday Bourse, основанные Брайаном Уэйтсом (Brian Wates) — бывшим исполнительным директором RCI в Европе и Юго-Восточной Азии.

Эти компании появились в конце 1980-х годов как независимые структуры, призванные помогать застройщикам и маркетинговым компаниям решать проблему перепродажи таймшеров владельцев.
Изначально они работали с конкретными клубами, первым из которых стал Clovelly Golf & Country Club (позднее — Hartland Forest Golf & Country Club) в графстве Девон, Великобритания.

Постепенно список курортов расширялся, и уже в начале 1990-х сформировалась новая концепция: агентства, не привязанные к конкретным курортам, а работающие с любыми таймшерами.

Первыми такими агентствами стали:

·        Travel & Leisure Group

·        Global Resales Ltd

·        Worldwide Timeshare Hypermarket Ltd

Агентства, работающие с конкретными брендами

Существуют и агентства, специализирующиеся на перепродаже таймшеров конкретных курортных групп. Самым известным и старейшим из них является FAB Group, которая занимается продажей и арендой недель исключительно европейских курортов Marriott.

Важно понимать: FAB Group никак не связана с Marriott. Официальным рекомендованным партнёром Marriott Vacation Club по перепродажам является Travel & Leisure Group.

История FAB Group весьма показательная. Компания была основана бывшим продавцом Marriott и в своё время открылась буквально через дорогу от одного из испанских курортов Marriott — без какого-либо согласования.
И по сей день там можно приобрести недели Marriott по значительно более низким ценам.

После введения в Испании «периода охлаждения» (права расторжения договора без потерь в течение 7 дней), покупатели, заключившие договор на презентации, получили возможность отказаться от покупки и перейти к FAB Group в поисках более выгодной цены.

В ответ Marriott стал ограничивать часть привилегий для тех, кто приобретает таймшер частным образом (например, доступ к системе очков), что регулярно вызывает критику в профильной прессе.

Как работал рынок перепродаж до интернета

Сегодня, в эпоху интернета и социальных сетей, трудно представить, как агентства находили покупателей до цифровой эпохи.

Основными каналами рекламы были:

·        газеты и журналы,

·        бегущая строка на телевидении,

·        реклама в специализированных изданиях для владельцев таймшеров —
Holiday (RCI) и Interval Travel (Interval International).

1990-е: расцвет вторичного рынка

1990-е годы стали пиком покупок таймшеров на вторичном рынке.

Этому способствовали сразу несколько факторов:

·        появление чартерных рейсов в открытой продаже,

·        первые бюджетные авиакомпании,

·        рост числа самостоятельных путешественников,

·        активное строительство новых таймшер-курортов,

·        массовые презентации и знакомство людей с форматом таймшера.

Тысячи людей проходили презентации, но не покупали сразу. Именно они и стали основной аудиторией вторичного рынка.

Предложение формировали:

·        владельцы, которым срочно нужны были деньги,

·        пожилые пары, которые больше не могли путешествовать по состоянию здоровья,

·        владельцы, купившие таймшер 20–30 лет назад по низким ценам и не стремившиеся к прибыли,

·        те, кто считал, что за годы использования уже полностью «отбил» стоимость таймшера.

Спад и приход мошенников

К концу 2000-х рынок начал стремительно падать:

·        туристическая недвижимость стала избыточной,

·        арендное жильё подешевело,

·        таймшер начал терять привлекательность.

Число желающих продать росло, а покупателей становилось всё меньше.
Этот вакуум быстро заполнили мошенники.

По всей Европе начали появляться компании, которые:

·        «гарантировали» наличие покупателя,

·        брали предоплаты,

·        требовали оплату фиктивных справок, оценок и подтверждений,

·        исчезали с деньгами клиентов.

Это нанесло колоссальный ущерб репутации всей индустрии таймшера:

·        появились скандальные публикации,

·        банки начали отказывать отрасли в кредитовании,

·        потенциальные покупатели боялись даже посещать презентации,

·        падали акции обменных компаний.

Ассоциация OTE (позднее RDO) попыталась бороться с мошенниками, но чрезмерно жёсткое регулирование ударило по честным агентствам перепродаж.
Запрет на любые регистрационные и рекламные сборы при общем падении продаж привёл к банкротству множества агентств.

Выжить смогли лишь Travel & Leisure Group и Worldwide Timeshare Hypermarket Ltd., которые предложили добровольную оплату рекламы с приоритетом в продажах.

Кризис 2008 года и стагнация рынка

К экономическому кризису 2008 года рынок перепродаж подошёл в ослабленном состоянии.
Кризис ещё сильнее снизил объёмы сделок и рентабельность бизнеса.

На долгие годы ниша перепродаж осталась недозаполненной, с небольшим количеством игроков и практически без новых компаний.

Постепенное восстановление и новый рост

Со временем ситуация начала меняться:

·        выросли цены на курортное жильё,

·        после пандемии резко вырос спрос на путешествия,

·        подорожали гостиницы и краткосрочная аренда,

·        усилилось регулирование Airbnb-подобных форматов.

Таймшер снова стал выглядеть привлекательной альтернативой.

Одновременно:

·        большинство маркетинговых компаний первичных продаж закрылись во время COVID,

·        застройщики переключились на классический гостиничный бизнес,

·        новых таймшер-курортов стало крайне мало.

Это привело к росту спроса именно на вторичном рынке.

Современный рынок: сложный, но перспективный

Сегодня рынок перепродаж таймшеров сложный и неоднородный:

·        меньше презентаций — меньше «горячих» покупателей,

·        курортные группы объединяются и переименовываются,

·        бренды меняются, что сбивает покупателей с толку.

В таких условиях самая эффективная стратегия — выставлять таймшер в нескольких агентствах одновременно, грамотно подбирая рынки и целевые аудитории.

Мы подходим к этому очень осторожно, так как каждая публикация связана с расходами клиента.
Мы выбираем:

·        рынки с реальным спросом,

·        агентства с разными, не пересекающимися аудиториями,

·        адекватную стоимость рекламных услуг.

На данный момент наиболее эффективным остаётся европейский рынок, в первую очередь — британские агентства.

Агентства, которые мы рекомендуем рассмотреть:

1.     Travel & Leisure Group

2.     Timeshare Online

3.     Timeshare Magazin

4.     Confused About Timeshare

5.     Worldwide Timeshare Hypermarket

Подробно о возможностях продажи через каждое из них вам расскажет наш специалист.

Это статья из цикла «Вернуть деньги за таймшер». Этот цикл включает в себя следующие статьи: Ч.1 Юридические действия, Ч.2 Продать своему Клубу, Ч.3 Продать Самостоятельно Частным образом, Ч.4 Продать таймшер при участии третьей стороны, с помощью посредников (специализированных агентств по продаже таймшера). История вторичного рынка таймшеров в Европе., Ч.5 Агентства недвижимость не прочь полакомиться комиссией с таймшеров. Ч.6 Как продают специализированные агентства,Ч.7 Зачесть таймшер вместо платежа: При покупке другого таймшера., Ч.8 Зачесть таймшер вместо платежа: При покупке недвижимости или иного имущества, Ч.9 Использовать таймшер в качестве залогового обеспечения (Заложить).

Чтобы ответить на этот вопрос. Нужно точно знать каким типом таймшера вы владеете и соответственно, какой у вас главный правоустанавливающий документ.

 

Самый распространённые таймшер в собственности наших сограждан – таймшер в виде исключительного права на использование проживания в апартаментах клуба сроком кратное недели (возможно оцененное в количество очков), подтверждённый сертификатом собственности, в котором указаны владельцы и совладельцы таймшера и описаны данные конкретного владения, находящегося в собственности.

Этот вид собственности самый простой в переоформлении и требует лишь заполнить обратную сторону сертификата, который является актом передачи прав на собственность иному лицу и отправить его по почте держателю реестра всех владельцев таймшера конкретного клуба (чаще всего в его роли выступает специальный независимый попечитель – трастовая компания). И одновременно с этим нужно на счёт последнего перевести определённую сумму, которая покрывает расходы на переоформление владения, внесение данных новых владельцев в реестр и выпуск нового сертификата, подтверждающего собственников и их собственности.

В случае перепродажи оплата расходов обычно является ответственностью покупателя и прежде, чем отправить документы на переоформление покупатель так же должен поставить подпись на обратной стороне сертификата, подтверждая своё желание принять собственность со всеми её правами и обязанностями.

Если при этом не оформлялся договор на покупку или владелец таймшера передаёт его (дарит) своим друзьям, близким и родным, то на переоформление отправляется только сертификат. Если был составлен договор купли-продажи, договор дарения, договор возмездной или безвозмездной передачи, то копию его нужно также отправить вместе с сертификатом в траст. А если договор оформлен на каком-то не европейском языке, то сопроводить заверенным переводом на английский язык.

Никаких дополнительных справок и проверок не требуется. Покупатель вправе изначально попросить продавца подтвердить отсутствие долгов по коммунальным платежам. Но даже при наличии такого подтверждения, полученного заблаговременно, траст его игнорирует и делает свой собственный официальный запрос управляющую компанию, прежде чем начать процедуру переоформления собственности.

Вся эта процедура может занять от 2 до 8 недель. Поэтому в случае сделки купли-продажи мы рекомендуем позаботиться о том, где будут храниться деньги продавца в течении переоформления. Эскроу услугу (услугу защищённого аккредитива) может предоставить и сам траст у которого есть такие специальные счета. Расходы по их использованию могут составить от 50 € до 250 €. Либо можно обратиться за этой же услугой к нотариусу.

 

Сложнее переоформление таймшера, который является разновидностью недвижимости и требующего оформления строго в соответствии с законодательством по недвижимости и соблюдением всех формальностей в нотариате.

Переоформить и не замучиться можно только, передав оформление по доверенности некому лицу, который будет собирать и переводить документы, которые удовлетворят нотариуса, ждать пока нотариальная контора произведет запросы по подготовке сделки, проведет сделку в присутствие сторон, представленных по доверенностям, и наконец по результатам государственной регистрации, дождётся получения документа, подтверждающего приобретение собственности покупателем.

Эта процедура может длиться 3 месяца и дольше, ведь она включает в себя назначение даты проведения нотариата и ожидание прохождения всех бюрократических формальностей оформления недвижимости. Расходы включат в себя услуги лиц, действующих от вашего имени по доверенности, оформление доверенности, стоимость составления договора купли-продажи, дарения или иной возмездной, или безвозмездной передачи собственности, услуги нотариуса, госпошлина и эскроу услуги банка и нотариуса, если это купля-продажа. Первых двух расходов не избежать, но остальные можно попытаться отнести на счёт покупателя.

Как и в предыдущем случае желательно проверить заблаговременно, что этим таймшером в настоящий момент владеет именно это лицо и что задолженностей по коммунальным и иным клубным расходам нет. В противном случае обсуждать покупку таймшера нечего. Но как и в первом случае, полученные вами справки и подтверждения будут проигнорированы нотариусом именно потому, что ответственность нотариуса заключается в том, чтобы самому убедиться в этом и сделать свои проверки и запросы.

 

Как понятно из процедуры переоформления, документы понадобятся тогда, когда всё уже согласовано и подписан договор намерения или купли-продажи, или договор в устной форме уже произошёл.

 

Но пройдёт какое-то время, прежде, чем все переговоры завершаться. Ещё больше времени понадобиться, чтобы найти покупателя на ваш таймшер, ответить на все его или их вопросы, договориться обо всех условиях.

 

На этом этапе от продавца не требуется никаких документов вообще. Требуется только его намерение продать по определенной цене и просто данные владения.

Это важно, если желающие приступить к продаже не могут найти оригиналы документов.

Ни одно агентство, ни один посредник не будет требовать предъявить свидетельство о собственности. Важно только, чтобы, когда найдётся уже покупатель, все совладельце были согласны продать. А заранее нужна лишь точная информация и намерение.

Если продавец не может найти оригиналов документов, то после выставления таймшера на продажу у него будет достаточно времени, чтобы позаботиться о дубликатах или о специальном пакете документов для передачи прав собственности, который оформляется в случае утраты оригиналов.

 

ВНИМАНИЕ! Справка подтверждающая собственность, некие Индоссаменты (Overrating certificate), Технико-правовой паспорт, Сертификат об ликвидности, и т.п. – всё это некие надуманные надстройки, которые не имеют отношения к правовой защищенности проведения сделки купли-продажи.

 

Сделка возмездной или безвозмездной передачи прав собственности таймшера должна проводится в соответствии с действующим законодательством страны, где проводится сделка, а также страны юридической регистрации таймшер курорта. Законодательство страны, где зарегистрирован курорт обычно продумано так, чтобы защищать интересы и права покупателя, продавца, учредителя курорта и других участников рынка. Дополнительные, не требующиеся курортом и законодательством страны курорта документы или действия, не могут усилить защищенность владения или сделки так, как не имеют ни отношения к уже существующей структуре, не встроены в систему защиты, от них нет толку, а только расходы. Более того они могут создать иллюзию защищённости там, где её нет, если не выполняются остальные требования и действия в рамках существующей системы.