Мы начинаем цикл статей о таймшере «А Вдруг Обанкротится…», где мы подробно разбираем юридическую защищенность таймшера отталкиваясь от самой сложной и печальной ситуации бизнеса – банкротстве. Каждая статья включает примеры имевших место банкротств в разных сферах таймшера, в разных странах, разбор последствий, кто и какие потери понёс, как можно защититься и какие действия следует предпринимать в какой ситуации.
Цикли включает в себя следующие статьи: «А Вдруг Обанкротится Клуб», «Обанкротится Учредитель курорта», «Обанкротится Траст», «Обанкротится Управляющая компания», «Обанкротится Обменная компания», «Обанкротится Маркетинговая компания», «Обанкротится Агентство по Перепродаже таймшеров»
ВЫВОД, который обычно в конце, специально для тех, кто не хочет детальных объяснений:
Банкротство Траста ничем не грозит ни Владельцам таймшеров, ни Учредителю курорта, ни самому Клубу таймшера, ни остальным участникам рынка таймшера.
А теперь давайте разбираться и для начала вспомним, кто такие Трастовые компании в таймшере, так называемые Попечители курорта, для чего они нужны, чем они занимаются, чтобы оценить возможные последствия от их закрытия или банкротства.
Попечитель Курорта (чаще всего Трастовая компания или Нотариус) в большинстве Европейских стран в рамках законодательства по таймшеру, обязательная независимая юридическая структура, призванная соблюдать законность и согласованность в тайшмер-курорте, защищая при этом интересы, как Учредителя курорта (Застройщика), так и Владельцев таймшеров. В обязанности Попечителя входит: Обременение и доверительное хранение всех учредительных документов курорта; Составление и контроль за соблюдением Устава клуба (Правил, которые охватывают все стороны существования клуба и соответствуют действующему законодательству); Создание и ведение реестра членов клуба (владельцев таймшера); Присвоение и закрепление за теми, кто приобретает таймшер собственности в виде недель и очков; Выпуск документов, подтверждающих владение таймшером (членских сертификатов / сертификатов владения таймшером); Переоформление владения с одного на другое лицо при перепродаже, дарении, наследовании и т.п.; Ведение специальных нотариальных счетов клуба (эскроу счетов/ акредитивов), куда может перечислять денежные средства покупатель таймшера, если он не доверяет платить ни маркетинговой компании, ни учредителю.
Теперь на пальцах: В соответствии с законодательствами ряда стран Курорт может стать таймшер-курортом только если у него будет Независимый Попечитель, некоммерческая организация, цель которой следить за справедливой торговлей и соблюдением всех законов и требований. Есть страны где иметь попечителя не является обязательным условием, но возможно на усмотрение Учредителя потому, что это даёт дополнительное спокойствие и гарантии покупателю. Учредитель курорта выбирает Трастовую компанию, исходя из того, какие услуги они могут ему предложить, из их опыта работы с таймшер курортами и т.п.
Самые известные на европейском рынке – FNTC (First National Trust Company) и Hutchinson Trustees. Они являются попечителями нескольких сот курортов.
Подписывая договор о Попечительстве над своим курортом Учредитель передаёт Трасту в обременение (хранение) все документы собственника данного курорта или его части, которая станет таймшер-курортом. После этого учредитель (застройщик) теряет возможность беспрепятственно продавать или закладывать эту собственность. Теперь если он захочет продать таймшер-курорт, то он будет это делать под присмотром Траста, который должен будет проконтролировать, чтобы своей собственности при такой смене учредителя не лишились те, кто купят здесь таймшеры.
Так же именно Траст будет контролировать расформирование клуба, если возникнет такая ситуация и опять же будет контролировать соблюдение интересов всех сторон.
Первая задача Траста – формирование Устава клуба, в котором будут прописаны все правила его формирования, использования, управления им, формулы расчёта размера ежегодного членского взноса на содержание курорта, выборы комитета по управлению клубом из числа владельцев таймшера, правила приобретение и избавления от таймшера, и т.д с учетом действующего законодательства страны или стран, в которых расположен(ы) курорт(ы) и его структуры.
Затем на основе реестра апартаментов клуба составляется реестр недель (недельный инвентарь), с учетом категорий типов и сезонов. В последствии Траст будет вести этот реестр, присваивая собственность новым владельцам таймшера (номер апартаментов и недели), согласно их договору на покупку, и в дальнейшем переоформлять владение на новых покупателей, если таймшер был продан, или на наследников в случае наследования или новым владельцам в рамках любой формы передачи прав собственности и переуступки прав.
Так же Траст ратифицирует договор об управлении таймшер-курортом между Учредителем и Управляющей компанией (менеджментом), а также соглашение о рекламе и реализации таймшеров Маркетинговой компанией (Продающим агентом через систему презентаций) по поручению Учредителя.
Для осуществления операций Траст открывает специальные эскроу счета (счета нотариального характера) в банке для хранения денег в период проведения сделок купли продажи таймшеров. Их часто называют «клиентские доверительные счета», так как на них хранятся деньги клиента пока он завершает оплату и пока идет оформление свидетельства о собственности. Эти счета дополнительно застрахованы в банке и обладают максимальной степенью защиты даже в случае банкротства самого банка.
В последствии именно Траст распределяет хранящиеся на этих счетах клиентские средства по договору покупки таймшера после завершения оплаты клиентом всей суммы по договору, соблюдая интересы всех сторон: Самая большая сумма - себестоимость инвентарной недели таймшера перечисляется Застройщику (Учредителю курорта). Траст оплачивает все необходимые налоги, пошлины и административные расходы по каждой сделке. Это его ответственность. Затем сумма в размере текущего членский взнос на содержание апартаментов перечисляется управляющей компании в качестве обязательного ежегодного платежа за первый год владения. Если договор на покупку таймшера предусматривает присоединение покупателя к обменной системе (RCI или Interval International), то Траст переводит необходимую сумму Обменной компании на регистрацию таймшера в своей системе и выпуск карточки члена обменной системы. Траст покрывает собственные расходы на выпуск правоустанавливающих документов (таймшер-сертификата), внесение данных о новом владельце таймшера в реестр и закрепление за ним соответствующей собственности, оставляет себе небольшой доход от обеспечения покупателя трастовыми услугами. Оставшаяся сумма – это деньги которые получает за рекламу и продажу Маркетинговая компания (продавец таймшера). По правилам они получают деньги последними.
Траст высылает таймшер-сертификат напрямую владельцу и отвечает за его получение им.
Далее Трастовая компания отслеживает любые изменения в законодательстве по таймшеру и при необходимости рекомендует или следит за внесением соответствующих изменений в Устав клуба или любые договора между Учредителем курорта и компаниями, обеспечивающими жизнедеятельность курорта (Управляющую, Маркетинговую, Обменную).
Траст присутствует на Ежегодных собраниях всех владельцев таймшера, следит за проведением –этих собраний и за тем, чтобы любые принимаемые на них решения соответствовали уставу клуба и действующему законодательству.
В Траст обращаются за дубликатом правоустанавливающих документов (таймшер-сертификатом) при утрате, за переоформлением прав собственности на другое лицо при перепродаже таймшере, наследовании, передаче в собственность друзьям или родственникам. Траст вносит по просьбе владельцев родственником или друзей в совладельцы (таймшером могут владеть совместно на равных правах до четырёх человек).
По решению общего собрания курорта (клуба) об исключении из членов клуба и лишения прав собственности (обычно злостных неплательщиков ежегодных членских взносов), вносит соответствующие записи в реестр высвобождая таймшер для последующей продажи.
Траст разрешает споры, возникающие по административно-юридическим вопросам между учредителей и управляющей, маркетинговой, или обменной компаниями, а также покупателями или владельцами таймшера.
Если принимается решение по расформированию клуба таймшера, то траст следит за легитимностью такого решения, снимает обременение, следит за продажей собственности и распределением средств от продажи между всеми лицами (учредителем и действующих владельцах таймшера) в соответствующих и равных долях.
Услуги траста оплачиваются ежегодно в виде фиксированной предварительно оговорённой суммы изначально Учредителем, а в последствии относятся к расходам на содержание таймшер курорта и оплачиваются в рамках членских взносов. Это всё должно исключить банкротство траста.
Теперь разберём частные вопросы и главный из них:
А ВДРУГ ОБАНКРОТИТСЯ ТРАСТОВАЯ КОМПАНИЯ ТАЙМШЕР- КЛУБА (ПОПЕЧИТЕЛЬ ТАЙМШЕР-КУРОРТА)?
Деятельность Трастовой компании не является коммерческой, несмотря на то, что трастовые компании в основном это частные организации. Траст получает деньги за оказание услуг, но мало как может повлиять на увеличение операций и соответственно своего дохода. Он выпускает сертификат и зарабатывает на его регистрации и выпуске, когда кто-то другой его продаст. Зарабатывает на выпуске дубликата сертификата если вы его потеряете. Траст может привлечь новый курорт и это увеличит доход. В противном случае из года в год он получает фиксированную сумму за ведение дел, связанных с ним курортов. Траст не имеет права вести ещё какую-то деятельность именно, чтобы не обанкротиться.
А вдруг Тарстом управляют дураки или мошенники? Исключено. Если это по-настоящему зарегистрированный Траст, то у него очень строгие правила для его учреждения (регистрации), значительный уставной капитал, его каждая операция застрахована на крупную сумму на случай допущения даже ошибки в документе.
И всё же, допустим, траст банкрот. Что в этом случае ждёт клуб? Если Клуб в юрисдикции государства, где закон о таймшере не требует обязательного договора на Попечительство над курортом (Таиланд, ОАЭ, Индия и др), то Учредитель возвращает себе правоустанавливающие документы на землю и строение, а также реестр владельцев таймшера, который будет вести теперь сам.
Если клуб в юрисдикции государства, где требуется обязательно по законодательству иметь независимого попечителя (Нотариуса или Траст) (Великобритания, Испания, Италия и др), то нужно срочно перезаключить договор с новым трастом и передать ему в обременение уставные и правоустанавливающие документы, передать ему для дальнейшего ведение реестр владельцев таймшеров, где учтены какие апартаменты и недели проданы и кому, а какие ещё нет и их можно продавать, а так же ввести в курс того, чем на данный момент живёт курорт, в корректировке или соблюдении каких срочных изменившихся требований нуждается, чтобы подключиться к незамедлительному выполнению этих поручений.
Нам не известна не одна история банкротства Траста, но истории, когда у курорта менялся Траст известно предостаточно. Чаще всего это происходит если таймшер-курорт приобретает Учредитель крупной группы таймшер-курортов, которые находятся в подчинение другого траста. Учредителю конечно удобнее, чтобы все его таймшер-курорты обеспечивались на одинаковых условиях одним трастом. Новый Учредитель, вступив в права, переход которых контролирует первоначальный траст, а затем расторгает с ним договор и одновременно подписывает договор на попечительство приобретённого курорта с трастом, с которым ведёт дела по всем другим своим таймшер-курортам. Оба траста несут ответственность за передачу и принятие документов и реестра владельцев таймшера.
При этом владельцы таймшера могут даже не заметить такую смену попечителя, ведь владелец таймшера обращается к попечителю только в исключительных ситуациях для переоформления таймшера на другое лицо (на покупателя, наследников, вписание в сертификат совладельцев).
Приведём примеры, которые коснулись наших сограждан владельцев таймшеров:
Marbesa Club в Испании, в котором на тот момент насчитывалось более 400 владельцев таймшера из России, Беларусь и Эстонии в 1998 году была приобретена группой Heritage Resorts International, в которой впоследствии было более 800 владельцев таймшеров из числа наших сограждан. Попечителем Marbesa Club от его основания была швейцарская Imco Trust, а Попечителем Heritage Resorts английская FNTC. В том же году произошла передача документов и реестра между трастами. Ни один из владельцев таймшеров, купленных в Marbesa Club не потерял свой таймшер. Более того, нераспроданные недели Marbesa Club были впоследствии переведены в объединённое владение Heritage Resorts, который объединяет 5 испанских и 2 английских курорта в единый клуб, купив таймшер в котором можно отдыхать в любом их 7 таймшер курортов. Но это правило не коснулось тех, кто приобретал фиксированную неделю в фиксированных апартаментах Marbesa Club.Их право занимать на отдых свою собственность именно обеспечивается новым трасом. Заметим, однако, что многие из членов Marbesa Club впоследствии перешли в более привлекательное и гибкое владение Heritage Resorts, но сделали это добровольно.
Ещё известна история, когда в 2003 произошло слияние двух трастов TTI и FNTC в один. Фактически FNTC поглотил TTI. При этом владельцы таймшеров только с годами узнали, что попечитель их курорта теперь другой. Смена Траста никак не повлияла ни на отдых, ни на права владельцев таймшера. Пример владения, известного нашим согражданам Atlantic Leisure в Испании, в котором насчитывалось более 500 владельцев-россиян.
ГЛАВНОЕ, ЧТОБЫ ПОПЕЧИТЕЛЕМ КУРОРТА ЯВЛЯЛАСЬ ИМЕННО ТРАСТОВАЯ КОМПАНИЯ, а не компания, в названии которой есть слово «Траст», которое означает на английском «Доверие». Это как например, некогда существовавший в России банк «Траст» не был ни чуть-чуть трастом, а был банком под названием Доверие на англ.
ЗАЧЕМ НУЖНА ЗАЩИТА В ВИДЕ ПОПЕЧИТЕЛЯ ОТ УЧРЕДИТЕЛЯ (ЗАСТРОЙЩИКА) КУРОРТА?
Владельцев таймшеров (членов клуба) нужно защитить от Учредителя курорта, что бы он вдруг не надумал разогнать всех членов клуба и упразднить таймшер клуб по собственному желанию. Ещё одна опасность в том, что Учредитель может взять кредит в банке под клуб таймшера, заложив тем самым землю и стены. В случае, если он не расплатится с банком, то курорт уйдет за долги и пойдёт с молотка, а все члены клуба отправятся отдыхать в палатки.
Что бы этого не произошло, необходимо произвести обременение собственности. Траст фактически отбирает у Учредителя все учредительные документы на Таймшер Курорт и хранит у себя в надёжном месте.
Это не значит, что Учредитель Таймшер курорта повязан этим бизнесом по рукам и ногам, пока смерть не разлучит его с членами клуба. Он может уйти на покой или заняться чем-то другим, а Курорт Таймшера просто продать. Но именно Траст проследит, чтобы при такой продаже Таймшер Курорта (смене Учредителя) новому владельцу перешли права на продажу только не распроданных таймшеров. А интересы тех людей, которые уже купили, не были затронуты, и в их правах на отдых ничего не изменилось.
МОЖЕТ ЛИ В КЛУБЕ ОКАЗАТЬСЯ БОЛЬШЕ СЕМЕЙ-ВЛАДЕЛЬЦЕВ ТАЙМШЕРОВ, ЧЕМ НЕДЕЛЬ В АПАРТАМЕНТАХ?
Нет, не может. Эта функция Траста называется - Ведение реестра членов клуба.
За каждой семьёй членами клуба зарегистрированы конкретные апартаменты в какую-то конкретную неделю. Чтобы одну и ту же неделю в апартаментах не продали дважды, ведением реестра занимается Независимая Трастовая Компания, не получающая ничего с продаж, и действия которой застрахованы от ошибки на крупную сумму.
ЕСТЬ ЛИ ЗАЩИТА ОТ ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ, КОГДА В СЕРТИФИКАТЕ НЕ УКАЗАН НОМЕР АПАРТАМЕНТОВ И НЕДЕЛИ?
Даже когда в клубе принято плавающее владение таймшер собственностью (нефиксированные апартаменты и неделя) на самом деле учет ведётся строжайший.
Хотя на сертификате, подтверждающем владение плавающим таймшером обозначены только размер апартаментов и сезон, но в реестре за каждой семьёй членами клуба закреплена конкретная собственность (номер апартаментов и недели), просто они не указываются в самом сертификате, так как член клуба не ограничен в отдыхе этой неделей и этими апартаментами.
В клубах с системой владения Очков без Траста вообще никуда. Именно Попечитель (траст) перепроверяет и рассчитывает самое минимальное количество очков разрешённых к продаже, шкалу соответствия очков конкретным неделям, что бы за каждым «очёчком» была хоть крохотная частичка, но собственности.
КАК ПОПЕЧИТЕЛЬ ЗАЩИЩАЕТ ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ ПЛАТИТ ПОКУПАТЕЛЬ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТАЙМШЕРА ДО ПОЛУЧЕНИЯ СЕРТИФИКАТА?
Покупка таймшера была бы рисковой операцией, особенно если платить в рассрочку, если бы не эскроу (англ. Escrow или аккредитив) услуга Траста.
Чего больше всего боится обычно покупатель? Он боится, что компания продавец может сбежать, пока он платит и ещё не зарегистрирован в клубе.
Для обеспечения безопасности на стадии покупки в Трасте Клуба заведены клиентские Эскроу счета (это счета нотариального, накопительного характера - даже для банка, в котором они открыты неприкасаемые, как банковские ячейки). Покупатель таймшера деньги за свою покупку платит не компании-продавцу, а на Эскроу счёт в Трасте.
После окончания оплаты именно Траст занимается распределением денег: оплачивает налоги и сборы, проплачивает за себестоимость Учредителю Клуба, оплачивает первый членский взнос в Управляющую компанию, и сбор за регистрацию членства в Обменной компании и выпуск карточки, а также, в том числе, оплачивает свою работу по регистрации членства и выпуску сертификата. И только в последнюю очередь, после того как сертификат выпущен и получен покупателем, оставшиеся деньги будут выпущены компании продавцу как комиссионные.
В этом случае если компания- продавец исчезнет или обанкротится пока покупатель выплачивал частями деньги по договору покупки таймшера, то попадёт в этом случае только сама эта компания, так как она не успела ещё получить свои комиссионные по договору. А деньги самого клиента спокойненько себе лежат на эскроу счету в Трасте.
Между тем, с помощью Траста защищены и Учредитель курорта, и компания продавец, друг от друга. Учредитель обязан будет продать все таймшеры по договорённой цене, не может раньше времени прервать договор или поднять цены, что могло бы ущемить в правах компанию-продавца или клиента. А учредитель может не беспокоиться, что получит деньги от компании продавца за все таймшеры, которые будут зарегистрированы на их клиентов.
КАК ТРАСТ ЗАЩИЩАЕТ ВЛАДЕЛЬЦА ТАЙМШЕРА В СЛУЧАЕ ПОТЕРИ СЕРТИФИКАТА?
Ещё одна функция Траста – выпуск дубликатов, потерянных или испорченных сертификатов.
Если потерян сертификат, это не значит, что потеряно само членство.
Надо только обратиться в Траст, который ведёт реестр, и уведомить его о пропаже. Самое важное, что после того как Член клуба заявит о своей пропаже, никто уже не сможет безнаказанно воспользоваться оригиналом сертификата, так как в системе он будет аннулирован.
Даже если сертификат попал в недобросовестные руки знающего что к чему в таймшере человека, он не сможет им воспользоваться - переоформление членство может быть произведено только через Траст. Вот тут-то его и ждали. Если даже спустя какое-то время оригинал сертификата всплыл, оформления не произойдёт до полного разбирательства.
КАКУЮ ЗАЩИТУ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ТРАСТ ПРИ ПЕРЕПРОДАЖЕ ТАЙМШЕРА?
Переоформление членства или Перепродажа оформляется так же через Траст.
Сначала Траст проверяет в Управляющей компании, нет ли задолженности по оплатам ежегодных членских взносов. Нельзя допустить, чтобы долги перешли на ничего не подозревающего нового покупателя.
Потом собственно проверить сертификат - нет ли заявления об утрате. Оригинал это или дубликат. И, наконец, Траст сверяет подписи продающего члена клуба с его подписями на первоначальном договоре купли продажи.
Ну и после того как все изменения по владения внесены, управляющей компании сообщены имя и адрес нового члена клуба, вот только тогда и выпускается новый сертификат.
КАК ТРАСТ СЛЕДИТ ЗА СОБЛЮДЕНИЕМ ЗАКОННОСТИ В КЛУБЕ?
В каждом клубе есть свой Устав, регулирующий взаимоотношения между Членами клуба, Управляющей компанией, проведение общих собраний членов клуба и соответствие всего нормам и требованиям закона.
В случае изменения в законодательстве, Траст следит, чтобы Устав и все документы были своевременно приведены в соответствие с изменениями
Если возникает внутренний конфликт между Членами Комитета Клуба или Управляющей компанией, Траст выступает как Третейский судья.
В случае если на Ежегодном общем Собрании обсуждается крайне важный вопрос, Траст проследит, чтобы до каждого члена были доведены пункты для голосования. Те члены Клуба, которые голосуют заочно, через доверенность, могут не беспокоиться - их голос будет услышан. Траст, во избежание подтасовок, пересчитывает заочные голоса и на собрании следит за очным голосованием.
ВОЗМОЖНО ЛИ ДЛЯ БОЛЬШЕЙ НАДЁЖНОСТИ КУПИТЬ ТАЙМШЕР ЧЕРЕЗ ТРАСТ?
Если бы у Траста можно было таймшер купить, он бы не был независимым Попечителем, а наоборот очень даже заинтересованным в продаже. Так вот поэтому Трасту запрещено заниматься продажами и перепродажами таймшеров. Траст, как Нотариус не имеет права вести коммерческую деятельность.
МОЖНО ЛИ ПОЖАЛОВАТЬСЯ В ТРАСТ?
Да конечно. Если Вам насчитали незаконно пени, и Вы можете это доказать, но Управляющая компания Вас игнорирует. Если Вас в разрез с Уставом Клуба или ошибочно исключили из членов. Если Вам присвоен не тот, что в договоре номер недели или апартаментов. Если …очень много если.
Но одновременно не стоит дёргать Траст без повода. Большинство Ваших вопросов решает Комитет Членов Клуба или Управляющая Клубом Компания. Написав письмо с жалобой в Траст, знайте, что это письмо будет Трастом переслано соответствующей отвечающей стороне. И если их ответ вас не удовлетворит, то тогда с этим ответом вы уже конкретно можете взывать к справедливому суду Траста.
Имейте в виду, что в вопросах исключения из членов клуба, Траст не станет на Вашу сторону, если вас исключили, соблюдая пункты Устава. Упрашивать о восстановлении нужно другие организации –Управляющую компанию или Комитет Членов клуба. Траст Вам поможет, только если нарушен был Устав или Законодательство.
